הסכם שנזנח ברבות השנים – בטל

 

בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו
ה"פ 10758-12-16 פרחי נ' בן נחום ואח'

 

 

לפני	כבוד השופטת  יעל בלכר
המבקש		נתן פרחי ע"י ב"כ עו"ד אייל רייף
נגד
המשיבות		1.רחל בן נחום ע"י ב"כ עו"ד שחר אגמון   2.יסתא השקעות בע"מ

 

 

חקיקה שאוזכרה:

חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973: סע'  25(ב)

 

 

 

 

פסק דין

 

לפניי תובענה לסעד הצהרתי שלפיו הסכם המכר שנערך בין המבקש (המבקש או מר פרחי) לבין המשיבה 1 (המשיבה), בטל ומבוטל.
בהמשך לכך, התבקש בית המשפט להורות על ביטול הערת האזהרה שנרשמה לטובת המשיבה על זכויות המבקש בנכס; וכן, להורות על ביטול הערת אזהרה שנרשמה לטובת המשיבה 2, בעקבות עסקת מכר מאוחרת יותר שנערכה בין המשיבות.

 

כללי – רקע עובדתי, הצדדים והשתלשלות ההליכים

1. בין המבקש לבין המשיבה נערך הסכם מכר מיום 13/1/96 שלפיו מכר המבקש למשיבה נכס מקרקעין ברחוב למרטין 5 בת"א-יפו, הידוע כתת חלקה 2, חלקה 125 בגוש 7024 (הנכס), תמורת הסך של 140,000 דולר ארה"ב (ההסכם או הסכם המכר, צורף כנספח ב' לתובענה).

 

2. לפי סעיף 6 להסכם המכר 90,000 דולר ישולמו במעמד חתימת ההסכם והיתרה, בסך של 50,000 דולר, תשולם במעמד מסירת החזקה בנכס (הסכומים ישולמו כערכם בשקלים לפי השער היציג הידוע במועד התשלום בפועל). לפי סעיף 5 להסכם, מסירת החזקה תתבצע בתוך 45 ימים ממועד חתימת ההסכם.

 

3. הנכס רשום בלשכת רישום רישום המקרקעין כמחסן. בעת ביצוע העסקה ניהל בו המבקש נגריה. כיום ומזה כעשרים שנה, מתגוררים בו הורי המבקש.

 

4. על יסוד הסכם המכר, נרשמה סמוך לאחר חתימתו, ביום 15/1/96, הערת האזהרה לטובת המשיבה (ראו נסח רישום המקרקעין, נספח א' לתובענה).

 

5. אין מחלוקת כי ביצועו של הסכם המכר לא הושלם עד היום. אין חולק כי החזקה לא נמסרה למשיבה או למי מטעמה ונותרה בידי המבקש; וכפי שיבואר להלן, גם לא שולמה מלוא התמורה (ואף לא ברור מהו הסכום ששולם ע"ח התמורה בגין הנכס, אם בכלל).

 

6. ביום 3/6/97 נערך בין המשיבות הסכם למכירת הנכס למשיבה 2. בהמשך לכך נרשמה באותו מועד, הערת האזהרה על זכויות המשיבה לטובת המשיבה 2 (ראו הבקשה לרישום הערת אזהרה, נספח ג' לתובענה).

 

7. הסכם המכר בין המשיבות ורישום ההערה לטובת המשיבה 2 נעשו בשלהי הליך משפטי קודם שהתנהל בין המשיבה לבין מר פרחי בבית המשפט המחוזי בתל-אביב בקשר עם הסכם המכר (ה"פ (ת"א) 471/97 בפני כב' הש' זפט), ויומיים קודם מתן שניתן פסק הדין באותו הליך (לאחר שנשמעו הראיות).

 

8. במסגרת ההליך הקודם, עתרה המשיבה לסעד הצהרתי, שלפיו היא זכאית להירשם כבעלים של הנכס. בפסק דין מיום 5/6/97 נקבע, כי המשיבה לא הוכיחה ששילמה את מלוא התמורה עבור הנכס. משכך, אינה זכאית לרישום הבעלות על שמה והתובענה נדחתה (פסק הדין של בית המשפט המחוזי או פסק הדין, צורף כנספח ד' לתובענה). ערעור שהגישה המשיבה לבית המשפט העליון, נמחק (ע"א 5479/97). בפסק דין מיום 13/03/01 נקבע כי "בעצת בית המשפט חזרה בה המערערת מן הערעור. הערעור נמחק. אין צו להוצאות"
   (להלן, יחדיו, פסק הדין של בית המשפט המחוזי ופסק הדין בערעור: ההליך המשפטי הקודם).

 

9. לאחר שהסתיים ההליך המשפטי הקודם, לא נקטו הצדדים צעדים משפטיים נוספים בעניין. אף לא הוחלפו מכתבים בין הצדדים. אין מחלוקת, כי לאחר פסק הדין של בית המשפט המחוזי או פסק הדין בערעור, המשיבה או מי מטעמה לא שילמו למבקש כל סכום נוסף. אין גם מחלוקת, כי החזקה בנכס נותרה בידי המבקש וכי בנכס מתגוררים הוריו.

 

10. מר דוד בלס (מר בלס), אחיה של המשיבה, פעל ופועל כל העת בשמה של המשיבה בקשר לכריתת הסכם המכר ובכל עניין הקשור בו או בביצועו, לרבות ההליכים המשפטיים. מר בלס יזם בשם המשיבה את ההליך המשפטי הקודם, הגיש שם תצהיר, שעליו נחקר, וניהל את ההליך מטעמה. נכון יותר לומר, כפי שאמנם מציג מר בלס את הדברים בתצהירו, כי הוא שהתקשר עם המבקש לרכישת הנכס, באמצעות המשיבה.

 

11. כעולה מפסק הדין של בית המשפט המחוזי, בין מר פרחי לבין מר בלס בוצעו במקביל שלוש עסקאות מכר, כולן ביום 13/1/96 (ראו גם סעיפים 3-4 לתצהיר מר בלס בתמיכה לכתב התשובה וכן ס' 1 לסיכומים מטעם המשיבה). העסקה לגבי הנכס, נעשתה באמצעות אחותו (המשיבה) והעסקאות לגבי שני הנכסים האחרים, באמצעות אחרים שהתקשרו עם מר פרחי והוריו.
    עוד עולה מפסק הדין, כי כל העסקאות נעשו על רקע הסתבכותו של המבקש או בנו בחובות הימורים (ראו, בין היתר, בעמ' 2).
    הנכס נושא התובענה כאן, שעליו נסב גם ההליך המשפטי הקודם, שימש במקור כמסגרייה ונמכר, כאמור, בתמורה לסך של 140,000 דולר.
    בעסקת מכר נוספת נמכרה דירת הוריו של המבקש, שהייתה צמודה לנכס, בתמורה לסך כולל של 230,000 דולר. לפי ההסכם, 100,000 דולר ישולמו בעת החתימה והיתרה, בסך 130,000 דולר, תשולם במעמד מסירת החזקה (עסקת מכר דירת ההורים). לפי פסק הדין, מר יורם אלסטר שימש כ"איש קש" של מר בלס בנוגע לדירת ההורים (עמ' 8 לפסק הדין. ראו גם ס' 4 לתצהירו הנ"ל של מר בלס).
    בעסקה שלישית, נמכרה דירת המגורים של המבקש ומשפחתו בהרצליה.

 

12. כפי שצוין בפסק הדין, למרות שבהסכמי המכר נקבע, כי מסירת החזקה תהא בתוך 45 ימים מהחתימה על ההסכמים (שנחתמו ביום 13/1/96), בעת שניתן פסק הדין (5/6/97), כל העסקאות טרם הסתיימו במסירת החזקה וברישום ע"ש מר בלס או מי מטעמו; והחזקה בכל הנכסים נותרה בידי המבקש והוריו (עמ' 3 לפסק הדין בסוף הפסקה הראשונה).

 

13. עוד עולה מפסק הדין, כי ביום 18/12/95 חתמו הוריו של מר פרחי על שטר משכנתא שלפיו שועבדה דירתם להבטחת חובו של יורם אלסטר (רוכש דירת ההורים מטעמו של מר בלס), בסכום של 250,000 דולר (ראו עמ' 8 לפסק הדין). זאת, אף שהתמורה לפי הסכם המכר של דירת ההורים עמדה במלואה לפי ההסכם, על סך של 230,000 דולר בלבד (מר בלס מאשר זאת בח"נ, עמ' 15 ש' 6-19). במהלך ניהול תיק זה התברר, כי לאחר פסק הדין של בית המשפט המחוזי בהליך הקודם, הבנק מימש את המשכנתא על דירת ההורים והם פונו ממנה (לדברי מר בלס בחקירתו, עמ' 20 ש' 11-14: "הוא לא רצה לפנות את הדירה כמו שעשה פה ואז הבנק לפי הוראה שלי פינו אותו…". ראו גם דברי ב"כ המבקש בפרוטוקול הדיון מיום 10/12/17 בעמ' 3 ש' 16-18, שם נטען, כי במצב שנוצר ההורים לא קיבלו את מלוא התמורה והבנק לקח את הדירה; וכן עדות המבקש בח"נ, בעמ' 13 ש' 7-14).

 

14. בהליך זה מבקש מר פרחי כי בית המשפט יצהיר שההסכם בטל ומבוטל ויורה על ביטול הערות האזהרה שנרשמו לטובת המשיבות.
    מר בלס טוען מנגד, כי הסכם המכר מעולם לא בוטל, עודנו שריר וקיים והוא מוכן לקיימו בתשלום הסך של 100,000 ₪.

 

15. המשיבה 2 לא גילתה כל עניין בהליך זה ולא השתתפה בו בדרך כזו או אחרת.

 

16. ההליך המשפטי הקודם על תוצאתו וקביעותיו, חשוב להבנת האירועים ולניתוח העובדתי והמשפטי של העניין העומד להכרעה בתיק זה. יתר על כן, מר בלס חזר בהליך זה על חלק מטענותיו שכבר נדונו בהליך הקודם. משכך, אביא חלקים נכבדים מפסק הדין.

 

פסק הדין של כב' הש' זפט בהליך המשפטי הקודם

17. כפי שעולה מפסק הדין, ביסוד גרסתו של מר בלס בהליך הקודם, עמדו שני מסמכים שהוצגו על ידו:

    – מסמך מיום 17/1/96 (כונה בפסק הדין נ/4 או ת/4, צורף כנספח 3 לתצהיר מר בלס שהוגש בתמיכה לכתב התשובה בהליך זה) – המסמך כולל בראשיתו העתק שני שיקים המשוכים על חשבונו של מר משה בלס לפקודת הוריו של מר פרחי בסך של 20,000 ₪ כל אחד, שזמני פירעונם 19/1/96 ו- 30/1/96. המסמך חתום ע"י מר פרחי ואביו, ובו מאשרים השניים, כי יתרת התשלום לגמר חשבון סופי ומוחלט לגבי דירת ההורים והמחסן היא 100,000 ₪ וכשישולמו לא תהיינה למר פרחי ולאביו טענות או דרישות נוספות (המסמך מיום 17/1/96);

    – מסמך מיום 4/2/96 (כונה בפסק הדין ת/6 או ת/5, צורף כנספח 4 לתצהיר מר בלס הנ"ל) – מסמך בחתימת ידו של מר פרחי שלפיו הוא מאשר, כי קיבל את כל התמורה המגיעה לו בגין חוזה מכר המחסן ומתחייב למסור את החזקה בו בתוך 12 חודשים ממועד חתימת ההסכם. המסמך נושא את חתימתו של עו"ד הורביץ, המאשר שמר פרחי חתם עליו לפניו (המסמך מיום 4/2/96).

    (ראו סקירת המסמכים בעמ' 4 לפסק הדין. אף שצוין שם, כי סומנו נ/4 ו- ת/6 בהתאמה, לעיתים כונו בפסק הדין ת/4 או ת/5 בהתאמה).

 

 

18. לפי פסק הדין, שתי שאלות עובדתיות מצויות במחלוקת בין הצדדים, כדלקמן (עמ' 3, תחת הכותרת "פלוגתאות שבעובדה"):

האחת, "האם שולמה למר פרחי מלוא התמורה שנקבעה בחוזה עבור המחסן. גירסת מר בלס היא שהתמורה שולמה במלואה. לגירסת מר פרחי, שילם מר בלס עבור החנות ודירת ההורים גם יחד 590,000 ₪ ונותר חייב 172,000$";
השניה, "האם הוסכם בע"פ בין מר פרחי לבין מר בלס בנובמבר 1996 או במועד אחר שמר פרחי יגאל את דירת הוריו והמחסן מידי מר בלס על ידי השבת הכספים אותם קיבל מידיו, כשהם נושאים הפרשי הצמדה לשער הדולר".

"לגרסתו של מר פרחי סוכם שיחזיר למר בלס 198,000 ₪ בשישה תשלומים ע"ס 33,000 ₪ כ"א (שערכם הדולרי עמד אז על – 10,000$) ושמר בלס יסיר את המשכנתא שנרשמה להבטחת חובותיו לבנק ובכך יתאפשר למר פרחי גיוס אשראי כנגד שיעבוד החנות ודירת הוריו, תוחזר למר בלס היתרה.
במסגרת מימוש הסכם זה שקל מר פרחי לידי מר בלס ב- 10.11.96 סך של 33,000 ₪ במזומן.
מר בלס מאשר כי ביקר בשלהי 1996 במחסן וקיבל מידי מר פרחי 33,000 ₪ אולם לדבריו, מטרת בואו הייתה לדרוש ממר פרחי לסלק ידו מהמחסן. אשר לסך של 33,000 ₪ – מר בלס מייחס אותו לדמי שכירות".

(עמ' 3 לפסק הדין, ש' 13-31. מספרי העמודים מצויינים בכותרת פסק הדין. עוד אציין כי בהעתק פסק הדין שצורף לתובענה הוחלף סדר העמודים שמספרם 13 ו- 14).

 

19. בית המשפט קבע, כי בניגוד לגרסתו של מר בלס ולמסמכים שהוצגו על ידו, המאשרים כביכול את תשלום מלוא התמורה – לא הוכח ששולמה מלוא התמורה בגין הנכס.

 

20. כב' הש' זפט ניתח את הראיות, לרבות עדויות מר פרחי ומר בלס שנשמעו לפניו וקבע, כי גרסתו של מר בלס אינה מהימנה, כדלקמן:

 

"עדותו של מר בלס לא עוררה את אמוני והייתי נזהר מלבסס עליה ממצאים. העד השיב לשאלות כלאחר יד בחיפזון והרושם היה שהדיוק וההקפדה על האמת אינה ממידותיו הבולטות" (עמ' 5 ש' 6-8).

"אלא שכדרכם של אלה שאינם נצמדים לאמת […] כך היה מהלכה של עדותו של מר בלס בכללה. התרשמותי היתה שהלה אינו מאמץ את זכרונו ומנסה לדלות ממאגרי הזיכרון עובדות לאשורן, כי אם מפטיר תשובותיו כהרף עין וכלאחר יד, כשאלו מכוונת להשגת יעדיו של מר בלס בהליך שבפני" (שם, ש' 22-30).

 

21. כאמור, בית המשפט לא קיבל את גרסתו של מר בלס, שלפיה שילם את מלוא התמורה בגין הנכס. בתוך כך הצביע על חוסר קוהרנטיות בגרסאות שונות שמסר מר בלס בעדותו, בעניין זה. בין היתר הזכיר בית המשפט, כי מר בלס טען שמלוא התמורה שולמה למר פרחי לפני שנרשמה המשכנתא על דירת ההורים ביום 18/12/95. אך הטענה אינה מתיישבת עם המסמך מיום 17/1/96, שלפיו מסר מר בלס למר פרחי ולהוריו שני שיקים דחויים והחתים אותם על קבלה שבה הם מאשרים שנותרו לתשלום עוד 100,000 ₪ בלבד על פי הסכמי המכירה של דירת ההורים והמחסן (כלומר, גם לפי גרסת מר בלס, נותרה יתרה לתשלום במועד שלאחר רישום המשכנתא). כב' הש' זפט ציין, כי מר בלס ניסה גם לטעון שמדובר בתשלום תוספת של 100,000 ₪ מעבר להסכמות, מעין מענק. אך גרסתו זו נדחתה על ידו באחת משנמצאה על פניה, לא סבירה ובלתי מהימנה; וגם משאינה עולה בקנה אחד עם המסמך עצמו, שבו כתוב כי הסכומים הם "גמר חשבון סופי ומוחלט לגבי שני הנכסים … על פי הסכמי המכירה" (להבדיל מצעד מיטיב שמעבר לחובה לפי ההסכמים. ראו עמ' 10 ובפרט, ש' 9 וש' 29-31).

 

22. בהמשך התייחס בית המשפט לכך שמר בלס נמנע מלהציג מסמכים מהנהלת החשבונות כדי להוכיח ששילם את מלוא התמורה. בית המשפט הדגיש כי כך נהג, למרות שב"כ מר פרחי הבהיר גם בסוף סיכומיו שיסכים להצגת המסמכים ובית המשפט הבהיר אף הוא, כי יעתר לבקשה כזו ויחרוג מסדרי הדין. אף על פי כן, מר בלס התעקש להימנע מהמצאת המסמכים ולסמוך ידו על המסמך מיום 4/2/96, שבו מאשר מר פרחי שקיבל את מלוא התמורה עבור החנות. הכל שעה שמר בלס העיד, כי "במערכת החשבונות שלי יש לי בכתובים את אופן התשלומים. לא הבאתי לפה את המסמכים. הוא חתם לי על הקבלות". מדוע, אפוא, נמנע מר בלס מהצגת המסמכים תוך שנטל סיכון שהתובענה תיכשל, שאל בית המשפט, והשיב: "סברה מוצקה היא, ואיני מעלה בדעתי סברה אחרת, שגרסת מר בלס בשתי השאלות האמורות אינה אמת" (עמ' 9 לפסק הדין, ש' 23-24).
    בית המשפט התייחס גם לאפשרות שחלק מהתשלומים בוצעו במזומן או ממקור לא כשר ומטעם זה, לא נוח למר בלס לחשוף את פרטי התשלומים. בדחותו אפשרות זו קבע, כב הש' זפט, בין היתר: "ראשית, איני מאמין לגרסת מר בלס שחלק מהתשלום שולם במזומן…" (שם, ש' 27). עוד ציין, כי גם בתצהיר התומך בבקשה נמנע מר בלס מכל התייחסות לתמורה ונראה "שמעיקרא גמר מר בלס בדעתו לעקוף את סוגיית התמורה", כדלקמן: "אציין עוד שבעת הגשת התובענה ידע מר בלס שמר פרחי גורס ששולמה רק חלק מהתמורה עבור המחסן. למרות זאת בתצהיר התומך בבקשה נמנע מכל התייחסות לשאלת התמורה ולא הצהיר כלל על תשלום מלוא התמורה. כל שנטען והוצהר הוא שנחתם חוזה רכישה וניתן יפויי כח…" (עמ' 10 ש' 24-28).

 

23. מנגד, אשר לעדותו של מר פרחי קבע בית המשפט:

"ככל שניתן לסמוך על מה שקרוי 'סימני האמת', התרשמותי מעדותו של מר פרחי היתה חיובית ונטיתי להאמין לו" (עמ' 11 ש' 8-9).

 

24. כב' הש' זפט קבע עוד, כי המסמך מיום 4/2/96 (נספח 4 לתצהיר מר בלס), שעליו חתם מר פרחי ובו הוא מאשר, כי קיבל את מלוא התמורה – אין בו, בנסיבות החתימה עליו, כדי להוכיח ששולמה מלוא התמורה; וכי גם בכך שחתימת מר פרחי על המסמך אושרה ע"י עו"ד הורביץ, אין כדי לשנות ממסקנה זו.
    בשל משמעותו של המסמך, אביא את דברי כב' הש' זפט בעניין זה, כלשונם:

"עם זאת, כנגד מר פרחי ניצבת הודאתו בת/5 בקבלת מלוא התמורה, וזו לכאורה ראיה חזקה נגדו המחייבת הסבר […] עובדה שאין חולק עליה היא שמצבו הכלכלי של מר פרחי בעת כריתת החוזים ובמהלך קבלת הכספים היה נואש ממש, ואחת היא אם המהמרים הנושים רדפו אחרי מר פרחי עצמו או אחרי בנו, ובידוע ששערי בית המשפט אינם פתוחים בפני נושי חובות ההימורים, ואלו אינם נזקקים להליכים משפטיים אלא לאמצעים הרבה יותר אפקטיביים. אינך נזקק לראיה בדבר אפקטיביות אמצעים אלו. נכונותו של מר פרחי למהר ולמכור את בית מגוריו, דירת מגורי הוריו הקשישים והנכס בו שוכן העסק ממנו הוא מתפרנס, מדברת בעד עצמה. מר בלס בעצמו מאשר את הדברים […] מצבו הנפשי הלחוץ של אדם במצב בו היה שרוי מר פרחי, התלות של הנזקק לכסף אינה שונה במהותה ממצבו של מכור לסם קשה המצוי ב'קריז' וזקוק למנת הסם שלו. על אדם כזה אין צורך לאיים כדי שיחתום על מסמך כזה או אחר. בנסיבות אלו אין לייחס לחתימתו של מר פרחי את אותו המשקל שהיה ראוי לייחס לחתימתו של מוכר בנסיבות רגילות. לבד מהודאתו של מר בלס במצבו הנפשי הלחוץ של מר פרחי, נכונותו למכור את דירת הוריו והנכס ממנו הוא מתפרנס ומוציא את לחמו, מעידה כאלף עדים שמר פרחי היה נתון בלחץ נפשי חמור ביותר, והצורך שלו בהשגת מימון היה נואש. לא נעלמה מעיני העובדה שת/5 נחתם בפני עו"ד הורביץ, ששימש בא כוחו של מר בלס. איני סבור שזו עובדה מכרעת, שכן עו"ד הורביץ אך מאשר חתימה ומר פרחי לא הכחיש את החתימה. אין באישור החתימה כדי לגרוע במאומה מהאמור לעיל בדבר מצבו הנפשי של מר פרחי ותלותו במי שנחזה להיות מיטיבו. על פי גרסת מר פרחי ת/5 נחתם כשעמד לקבל ממר בלס כספים, והובטח לו שיקבלם מיד לאחר החתימה במשרדו של מר בלס. בנסיבות, גרסה זו אינה בלתי סבירה" (עמ' 11 ש' 10 – עמ' 12 ש' 23).

 

25. הנה כי כן, במסגרת ההליך הקודם נקבע, בין היתר, כי למסמך מיום 4/2/96, אין בנסיבות העניין, ערך ראייתי להוכחת תוכנו ואין בו כדי להוכיח ששולמה מלוא התמורה. כך גם ביחס למסמך הנוסף מיום 17/1/96, שאין בו משום ראיה שאמנם שולמה כל התמורה בגין שני הנכסים, למעט 100,000 ₪.
    כפי שקבעתי בהחלטה מיום 10/6/18, (גם) ממצאים אלה מחייבים את הצדדים בבחינת השתק פלוגתא.

 

26. בית המשפט בהליך הקודם נדרש גם לקושי שהעלתה שם ב"כ מר בלס, כיצד זה אדם במצבו של מר פרחי, שיודע שמגיעים לו סכומים נכבדים ממר בלס, יושב ומחריש? האין זו ראיה לכך שהתקבלה התמורה במלואה? – בית המשפט השיב בשלילה, תוך שהוא מקבל את ההסבר של מר פרחי לדבר. ההסבר הנעוץ במועד הפינוי הקצר שנקבע בהסכם (תוך 45 ימים מחתימת ההסכם כנגד תשלום מלוא התמורה). עובדה היא שמר פרחי והוריו המשיכו להתגורר ולהחזיק בנכסים ללא תשלום דמי שכירות וללא מחאה וצעדים משפטיים הולמים מצד מר בלס (עד לאחר מכתב ב"כ של מר פרחי שקדם להליך המשפטי הקודם). לפי פסק הדין, עובדה זו מספקת תמיכה איתנה להסבר שנתן מר פרחי לכך שלא דרש את יתרת התמורה אף שלא שולמה. מאידך, נדחה הסברו של מר בלס, כדלקמן: "מר בלס מסביר עובדות אלו בטוב ליבו, ובהתחשבות במצבו הכספי של מר פרחי. הסבר זה אינו מקובל עלי לחלוטין. הצגתו של מר בלס את עצמו כפילנטרופ ועוזר דלים לחלוטין אינה משכנעת" (עמ' 12-13 לפסק הדין).

 

27. בית המשפט חתם את הדיון בראיות במסקנה, כי לא עלה בידי מר בלס להוכיח את תשלום מלוא התמורה, כדלקמן:

"מסקנתי מכל האמור לעיל היא, שאין לבסס ממצא לזכות מר בלס על יסוד ת/5 ות/4. טול את ת/5 ות/4 ואין לך שמץ ראיה להוכחת תשלום מלוא התמורה למחסן זולת דברתו של מר בלס, וכאמור דברתו אינה נאמנה עלי הן בשל התרשמותי השלילית מעדותו, הן בשל הימנעותו מהצגת קבלות המוכיחות את גרסתו שלדבריו מצויות ברשותו, והן בשל המנעותו מנקיטת צעדים לקבלת החזקה כל עוד לא פנה פרקליטו של מר פרחי אל מר בלס כמפורט לעיל. מאליו מובן שיפוי הכח כשלעצמו אינו מוכיח את תשלום התמורה, שהרי ניתן במועד כריתת החוזה, בעוד בחוזה נקצבו 45 יום להשלמת כ- 36% מהתמורה" (עמ' 13 לפסק הדין, ש' 28-31).

 

28. בהמשך לאמור קבע עוד בית המשפט:

"ציינתי לעיל 2 מחלוקות עובדתיות בין מר פרחי למר בלס, ושתיהן קשורות זו בזו. כזכור גרס מר פרחי שסיכם עם מר בלס בנובמבר 1996 על השבת הנכסים למשפחת פרחי כנגד החזרת כספו של מר בלס ובמסגרת השבת הכספים שקל לידי מר בלס 33,000 ₪ ביום 10.11.96. מר בלס לעומתו גורס שהסך 33,000 ₪ שולם על חשבון דמי שכירות.

נראה לי שלצורך ההליך שלפני אוכל לחסוך מעצמי את הטורח הכרוך בהכרעה במחלוקת זו, באשר בין כך ובין כך, משלא הוכחה הזכות הנטענת לרישום הבעלות, אין להיעתר לבקשה.   

עם זאת אציין, שנוטה אני לקבל את עיקר גרסתו של מר פרחי, מפני שעדותו מהימנה עלי מעדותו של מר בלס ומפני שגרסתו נתמכת בהמשך החזקת מר פרחי והוריו בשלושת הנכסים ללא חוזה שכירות וללא דרישת דמי שכירות עד לאחר מכתב בא כוחו של מר פרחי למר בלס מ- 6.1.97.
אמרתי שאני נוטה לקבל את עיקר גרסתו של מר פרחי, לא את כולה. למסמך הלא חתום אותו צירף מר פרחי לתצהירו כנספח ד' איני מייחס ערך [הכוונה למסמך שתואר בעמ' 4 לפסק דין "מסמך בכתב יד נעדר תאריך וחתימות המכיל על פי טענתו [של מר פרחי] את ההסכמות שגובשו בינו ובין מר בלס בתחילת נובמבר 1996" – י.ב].
עיקר גרסתו בעיני הוא, שהוסכם בינו ובין מר בלס שכשיוכל מר פרחי לפדות מידיו את הנכסים, הנכסים יושבו אליו. אכן לא נקצב זמן לגאולת הנכסים, ואילו הוכח תשלום מלוא התמורה לא היה בהסכמה בעל פה בדבר הזכות לגאול את הנכסים כדי להכשיל את התובענה" (עמ' 14 לפסק הדין, ש' 9-31).

 

29. סוף דבר, משלא עלה בידי מר בלס להוכיח לפי מאזן ההסתברויות האזרחי כי שילם לידי מר פרחי את מלוא התמורה לנכס שבדיון, נדחתה התובענה בפסק הדין שניתן ביום 5/6/97. כאמור, המשיבה הגישה ערעור לבית המשפט העליון, שאותו משכה בהמלצת בית המשפט העליון והוא נמחק ביום 13/3/01 (בחלוף כמעט 4 שנים ממועד שניתן פסק הדין של בית המשפט המחוזי).

 

30. כמובא לעיל, בית המשפט נטה לקבל את גרסתו של מר פרחי, כי הוסכם שיוכל לפדות את הנכסים וכי התשלום בסך של 33,000 ₪ שימש כתשלום ע"ח החזר הכספים שהתקבלו במסגרת עסקאות המכר. יחד עם זאת, קבע כי מדובר בהסכמות בע"פ (משלא מצא ערך למסמך הלא חתום בכתב יד שצירף) וקבע עוד, כי לא נקצב זמן לגאולת הנכסים.

 

31. אבהיר כי אין כל מחלוקת שאמנם סך של 33,000 ₪ (10,000 דולר דאז) שולם ע"י מר פרחי למר בלס והוצגה בהליך הקודם גם קבלה על התשלום מיום 10/11/96.

 

גירסתו של המבקש

32. הבקשה נתמכה בתצהיר מר פרחי, המבקש, כאמור, להצהיר על בטלותו של הסכם המכר. לטענת מר פרחי, במעמד החתימה שילמו המשיבה/מר בלס 10,000 דולר בלבד; ובא כוחם רשם הערת אזהרה לטובתה, עוד בטרם הועברו 80,000 דולר נוספים כנדרש לפי ההסכם. גם לאחר רישום ההערה לא שולמה יתרת התמורה. בנסיבות אלה, המבקש החזיר למר בלס את הסכום ששולם לו, קרי: 10,000 דולר, הסכם המכר בוטל והחזקה בנכס נותרה בידו (סעיפים 4-5 לתצהיר מר פרחי). חודשים ספורים מאוחר יותר, חרף העובדה שהמשיבה הפרה את הסכם המכר באי תשלום התמורה וחרף ביטולו – הגישה המשיבה לבית המשפט המחוזי בתל-אביב, בחוסר תום לב, את התובענה בהליך ה"פ 417/97 וביקשה סעד הצהרתי שלפיו היא זכאית להירשם כבעלים של הנכס. בפסק הדין נקבע במפורש, כי לא שולמה התמורה בגין הנכס. גם ערעור שהגישה המשיבה על פסק הדין, נמחק.

 

33. בהמשך לכך, בתצהיר (ובבקשה) טען המבקש כדלקמן:

"10. הנה כי כן הסכם המכר בוטל לפני 20 שנה, פסק דינו של בית המשפט המחוזי קבע בפירוש כי המשיבה 1 לא שילמה את התמורה בגין הנכס כפי שהיה קבוע בהסכם המכר שבוטל, וערעורה של המשיבה 1 על פסק הדין לבית המשפט העליון נדחה ללא צו להוצאות.

11. אציין ואדגיש, כי הנכס היה מצוי ועודנו מצוי כל אותם שנים בחזקתי ובבעלותי, והוריי מתגוררים בנכס מזה למעלה מ- 20 שנה. יתרה מכך, המשיבות לא טענו לכל זכות בנכס ולא בכדי.

12. הנה כי כן, הסכם המכר בוטל לפי שנים רבות בשל העדר תמורה מצד המשיבה 1, כאשר בית המשפט המחוזי קבע בפירוש בפסק דינו מיום 5/6/97 כי המשיבה 1 לא שילמה את התמורה בגין הנכס, משכך מבוקש להורות על בטול הערות האזהרה שנרשמו לטובת המשיבות בנכס".

 

34. מהאמור עולה כי לגרסת המבקש ההסכם בוטל אף עוד קודם להליך המשפטי הקודם. לשיטתו, ההליך המשפטי הקודם מבסס טענתו זו משנקבע, כי התמורה לא שולמה. על כן, בפתח העתירה ביקש להצהיר כי ההסכם "בטל ומבוטל כבר משנת 1996 בהמשך להליכי משפט שהתקיימו בבית המשפט המחוזי". יחד עם זאת, כמצוטט לעיל (ס' 11), המבקש הצביע גם על ההתנהלות ארוכת השנים שלאחר ההליך המשפטי (או נכון יותר, חוסר המעש) במשך למעלה מעשרים שנים; שבמהלכם הנכס נותר בידי המבקש והמשיבה או מר בלס לא העלו כל דרישה או טענה לזכות בנכס ולא נקטו כל צעד בעניין, ללמד כי ההסכם בוטל.

 

גירסתו של מר בלס

35. כתב התשובה נתמך בתצהיר מר דוד בלס (התצהיר הראשון). כאמור, מר בלס טיפל בשם המשיבה ומטעמה בעסקת המכר עם המבקש כמו גם בהליך המשפטי הקודם (גם שם הצהיר מטעמה) ולפי הצהרתו, הוא בקיא בעובדות מידיעה אישית.

 

36. מר בלס מסכים כמובן, כי בפסק הדין הגיע בית המשפט לכלל מסקנה שלא שולמה למבקש כל התמורה בגין הנכס. יחד עם זאת, חוזר ומדגיש כי כב' השופט זפט לא הכריע במחלוקת כמה שולם בגין הנכס על חשבון התמורה ומהי היתרה שנותרה לתשלום.

 

37. לטענת מר בלס, ביום חתימת הסכם המכר שולם למבקש סך של 90,000 דולר, כפי שנקבע בהסכם. במקביל גם שולם התשלום הראשון במסגרת הסכם המכר השני של דירת הורי המבקש בסך של 100,000 דולר. לטענתו, אף לפי גרסתו של מר פרחי בהליך הקודם וקביעות פסק הדין, שולם התשלום הראשון לפי הסכם המכר, בסך של 90,000 דולר. מר בלס מפנה לשורות 15-17 בעמ' 3 לפסק דין שם צוין, כי: "לגירסת מר פרחי שילם מר בלס עבור החנות ודירת ההורים גם יחד 590,000 ₪ ונותר חייב – 172,000$". לפי הטענה, הסך של 590,000 ₪ משקף תשלום בסך כולל של 190,000 דולר לפי שער של 3.1 ₪ לדולר, שתואם את השער היציג של הדולר לחודש ינואר 1996 (פירוט שער הדולר צורף כנספח 2).
    נוכח האמור, יש לדחות את טענתו של מר פרחי, כי קיבל ע"ח התמורה בגין הנכס סך של 10,000 דולר בלבד, שאף הושבו למר בלס. זוהי טענה חדשה וכבושה, שאינה מתיישבת עם הוראות ההסכם ואף אינה מתיישבת עם גרסתו של מר פרחי בהליך המשפטי הקודם.

 

38. לטענת מר בלס, הסכם המכר שריר וקיים ולא בוטל והוא מוכן לקיימו; והוא אף מוכן בכל עת "להפקיד סך של 100,000 ₪ על מנת להסיר כל ספק כי מלוא התמורה שולמה" (סעיף 27).

 

39. לטענת מר בלס, עד להגשת המרצת הפתיחה, במשך 21 שנים, מר פרחי לא שלח הודעת ביטול ולא השיב לו את הכספים שקיבל ממנו על חשבון התמורה (סעיף 24). בהעדר הודעת ביטול, יש להסיק, כי במהלך כל השנים מאז שניתן פסק הדין ראו הצדדים את ההסכם כתקף ו"קביעתו של המבקש" כי בוטל, אינה מבוססת על דבר. נוכח הקביעות המצומצמות של בית המשפט בהליך הקודם ובהתאם לסעיף 25(ב) לחוק החוזים, יש להעדיף את קיום החוזה.

 

40. מר בלס מציין עוד, כי משנת 2010 ועד לאחרונה, היה מצוי בהליכי פשיטת רגל שננקטו כנגדו לפי בקשת נושה (פש"ר 1166/10). בשל המערבולת הפיננסית אליה נקלע והליכי הפש"ר, לא סיים באופן פורמלי את שהתחיל לפני 20 שנה אל מול המבקש בקשר לנכס. עתה הגיעה העת להשלים באופן פורמלי את עסקת הרכישה ולקבל את החזקה בנכס.

 

41. אציין כבר עתה, כי בתצהירו של מר בלס אין פירוט והסבר ישיר ומלא בסוגיית תשלום התמורה עבור הנכס (הסכומים ששולמו, מועדי התשלום ודרך התשלום). עיקר המאמץ הופנה לשלילת גרסתו של מר פרחי, כי שולמו 10,000 דולר בלבד, תוך שמר בלס מפנה לגרסתו של מר פרחי בהליך הקודם ולהוראות ההסכם (וטענות נוספות), כדי ללמד ששולם לכל הפחות התשלום הראשון בסך של 90,000 דולר. עוד הוא מנתח את פסק הדין בהליך הקודם, תוך הדגשה שבית המשפט אמנם קבע שלא שולמה מלוא התמורה, אך לא קבע כמה שולם ומהי היתרה שנותרה לתשלום (למשל בס' 20 לתצהיר). במסגרת ניתוח פסק הדין, מר בלס אמנם מזכיר את גרסתו שם שלפיה שולמה מלוא התמורה (שנדחתה ע"י בית המשפט); אך מבלי להבהיר ולפרט בצורה פוזיטיבית וסדורה את עמדתו בסוגיית התשלום, מבלי לפרט את התשלומים ומבלי לצרף אסמכתאות. זאת, למרות שכפי שציין בעצמו, לא נקבע בפסק הדין מהו הסכום ששולם ומהי היתרה לתשלום.
    בתוך כך, גם לא ניתן כל הסבר לסך של 100,000 ₪ שמר בלס הצהיר כי הוא מוכן לשלם על מנת להביא את העסקה לכלל סיום "על מנת להסיר כל ספק כי מלוא התמורה שולמה" (למרות שלטענתו, שנדחתה ע"י כב' הש' זפט, שולמה מלוא התמורה). בהקשר זה אעיר כי התשלום השני לפי ההסכם בסך של 50,000 דולר, לפי תחשיב מר בלס לפי שער דולר של 3.1 ₪, עומד על סך נומינאלי של 155,000 ₪. עוד אציין, כי הסך של 100,000 ₪ נקוב כיתרת חוב במסמך מיום 17/1/96, אולם בית המשפט קבע כי אין להסתמך עליו; וממילא גם לאחריו נחתם המסמך מיום 4/2/96, שלפיו שולמה כל התמורה, שלפי קביעתו של בית המשפט המחייבת אף היא את הצדדים גם בהליך זה בבחינת מעשה בית דין, גם עליו אין להסתמך.

התצהירים המשלימים

42. בסמוך לפני הדיון המקדמי הגיש מר בלס בקשה להתיר הגשת תצהירים משלימים – תצהיר נוסף של מר בלס ותצהיר של אחיו, משה בלס. המבקש לא התנגד למבוקש, בכפוף לכך שתותר הגשת תצהיר משלים מטעמו, וכך הוריתי.

 

43. בתצהיר המשלים הוסיף מר בלס, כי לאחר שניתן פסק הדין, נפגשו מר בלס ומר פרחי בנוכחות אחיו, מר משה בלס (משה בלס) ובפגישה זו הגיעו להבנה, שלפיה השלמת העסקה ומסירת החזקה בנכס תתבצע כנגד תשלום סך של 100,000 ₪ (הפגישה המשולשת וכן, ההסכמה המאוחרת, בהתאמה). אולם בסופו של יום, ההבנות סוכלו על ידי מר פרחי, שסירב למסור את החזקה. זאת, למרות שמר בלס הסכים לדחיה נוספת, מסיבות הומניטריות ועל מנת לאפשר לאתר מקום מגורים להוריו הקשישים של מר פרחי, שהתגוררו בנכס לאור מכירת דירתם; וגם על מנת שמר פרחי יסדיר מול העירייה את עניין ייעודו של הנכס (ששימש למגורים למרות ייעודו כחנות או מחסן) או להשבת המצב לקדמותו. גם כיום, כאמור, מבקש מר בלס לקיים את החוזה. לצורך כך, מוכן הוא גם היום לשלם סך של 100,000 ₪ (התצהיר המשלים).

    במסגרת התצהירים המשלימים הוגש, כאמור, גם תצהירו של משה בלס, שלפי הטענה, נכח בפגישה המשולשת, על מנת לתמוך בגרסת מר בלס (תצהיר משה בלס).

 

44. טענה זו של מר בלס בדבר קיומה של הסכמה מאוחרת שהושגה בפגישה המשולשת, הוכחשה על ידי מר פרחי מכל וכל, בתצהיר המשלים שהגיש בתגובה לתצהירים המשלימים. מר פרחי הצביע גם על חוסר הסבירות של גרסה זו. גם לפי שיטתו של מר בלס בדיון ק.מ מיום 10/12/17, המחלוקת היא על התשלום בסך של 50,000 דולר ("השופט זפט לא אמר שלא נתתי את הכסף אלא שהתמורה לא שולמה במלואה. העסקה הייתה על 140,000 דולר והמחלוקת לא היתה על 90 אלף דולר אלא על 50 אלף", עמ' 4 ש' 2-4). ערכם בשקלים לפי 3.2 ₪ לדולר, הוא 160,000 ₪. מדוע, אם כך, שואל מר פרחי, הוא יסכים להסתפק בסך 100,000 ₪, בעת שהיה דחוק כלכלית וזקוק לכספים?

 

45. אציין, כי לאחר מכן, הגיש מר בלס בקשה נוספת להגשת ראיות נוספות (הבקשה הוגשה לאחר שנקבע דיון ההוכחות ובטרם נשמעו הראיות), להגשת תצהיריהם של עו"ד אליצור פלד ועו"ד ניר הורביץ. עו"ד פלד ייצג את המשיבה בערעור לבית המשפט העליון. עו"ד הורביץ אישר את חתימתו של המבקש ע"ג המסמך מיום 4/2/96 שבו אישר, כי קיבל כביכול את מלוא התמורה בגין הנכס (נספח 4 לתצהיר מר בלס). הבקשה נדחתה בהחלטה מנומקת מיום 10/6/18, שטעמיה בעינם עומדים.

 

46. במסגרת דיון ההוכחות נחקרו מר פרחי וכן, מר בלס ואחיו, מר משה בלס.
    הצדדים הגישו סיכומים בכתב.

 

עיקר טענות הצדדים (סיכומי הצדדים)

טענות המבקש

47. לטענת המבקש, ההסכם בוטל כבר בשנת 1996, בהמשך להליך המשפטי הקודם שבו נקבע, כי לא הוכח שלא שולמה מלוא התמורה. כבר במסגרת ההליך הקודם טען המבקש כי הצדדים הגיעו להסכמה מנובמבר 1996, שלפיה שני ההסכמים (למכירת הנכס ולמכירת דירת הוריו של המבקש), יבוטלו כנגד החזרת הסכום ששולם עבורם לידי מר בלס. ביחס לנכס דנן, החזיר המבקש את מלוא הסכום שקיבל בסך של 10,000 דולר ובכך בוטלה העסקה.

 

48. עוד טען המבקש כי אין חולק, שבמשך למעלה מ- 20 שנים לאחר פסק הדין לא שולם כל תשלום על חשבון התמורה. אי קיום ההסכם במשך תקופה כה ארוכה, בפרט לאחר פסק הדין שקבע כי ההסכם לא קוים וכשבכל התקופה ממשיכים הורי המבקש להתגורר בנכס שעודנו רשום ע"ש המבקש – מעידים על ביטול בהסכמה או לחלופין, על זניחת ההסכם.

 

49. לטענת המבקש, בנסיבות העניין אין לזקוף לחובתו את העובדה שנמנע ממתן הודעה מפורשת על ביטול ההסכם. זאת, לאור התנהלות הצדדים המצביעה על הסכמה שהעסקה בוטלה או על זניחתה זה מכבר. מר בלס לא נתן הסבר מניח את הדעת לחוסר המעש במימוש זכויותיו הנטענות. את ניסיונו ליתן הסבר הנעוץ בטוב ליבו כלפי הורי המבקש המתגוררים בנכס, יש לדחות באחת, כפי שכבר נדחה ע"י הש' זפט שקבע כי "הצגתו של מר בלס כפילנטרופ ועוזר דלים לחלוטין אינה משכנעת".

 

50. לטענת המבקש, מר בלס מצא הזדמנות "לסחוט" אותו תוך ניצול לרעה של העובדה שהוא נדרש כעת להביא להסרתה של הערת האזהרה. כעת, לאחר 20 שנים הוא נזכר לטעון כי מדובר ברכושו שנגזל ממנו לפני 20 שנים. אין זאת אלא שמר בלס ממשיך בהתנהלותו הנלוזה כשגזל את דירת הוריו של המבקש, אותה שיעבד לטובת הבנק טרם תשלום מלוא התמורה על מנת ליטול הלוואה שעולה על מחיר התמורה שהתחייב לשלם. מר בלס לא שילם את התמורה להוריו של המבקש והמשכנתא מומשה. על כך יש להוסיף את ההתרשמות השלילית של בית המשפט (כב' הש' זפט), שלא חסך לשונו ממר בלס ותארו כמי שהאמת אינה נר לרגליו בלשון המעטה. על התנהלותו תעיד גם העובדה שניצל את הערת האזהרה על מנת לעשות עסקת מכירה עם המשיבה 2 בשלהי ההליך המשפטי בניסיון לזכות בהגנת הדין על קונה בתום לב בהסתמך על הרישום.

 

51. יש לדחות את טענת מר בלס כי שילם את מלוא התמורה. הטענה נטענה בעלמא ללא כל פירוט וללא אסמכתאות. למעשה, הטענה נסמכת על ה"אישורים" (נספחים 3-4 לכתב התשובה) שהוגשו בהליך הקודם וכב' הש' זפט קבע, כי אין בהם בנסיבות העניין כדי להוכיח ששולמה התמורה. הקביעה מהווה מעשה בית דין, כפי שגם קבע בית המשפט בהליך דנן בהחלטה מיום 10/6/18 (בקשה 14). כבר בהליך הקודם טען מר בלס, כי יש בידו מסמכים ממערכת החשבונות להוכחת התשלומים שבוצעו, אך כשם שלא אבה להמציאם בהליך הקודם, לא המציאם גם עתה. כפי שסיכם כב' הש' זפט "פרט למסמכים אלו שנפסלו כאמור כראיה (ת/4 ת/5) אין שמץ של ראיה לתשלום התמורה, למעט דברתו של בלס שלא הייתה אמינה" (עמ' 13 לפסק הדין).

 

52. אשר לטענתו של מר בלס, כי לאחר שהמשיבה חזרה בה מן הערעור התקיימה פגישה בנוכחות אחיו וסוכם, כי העסקה תושלם בתמורה לסך של 100,000 ₪ – זו טענה כוזבת בעליל, טענה כבושה, שלא נזכרה בתצהירו הראשון. הערעור נמחק רק במרץ 2001 בעוד שלפי הטענה בתצהיר, הפגישה נערכה "בשלהי שנת 1997…". תצהירו של אחיו נמצא בח"נ כעדות שמיעה ובניגוד לאמור בתצהירים המשלימים, הוא כלל לא נכח בפגישה הנטענת. מר בלס גם לא נתן טעם משכנע מדוע לא העלה את הסיכום על הכתב ובפרט לאור סכסוך העבר ומדוע לא שלח מכתב התראה או נקט כל פעולה. על כך השיב, כי ריחם על המבקש והוריו וכי בשבילו הנכס הוא "פינטס" (בוטנים).

 

53. סיכומו של דבר: בית המשפט התבקש לקבוע כי ההסכם בוטל כבר ב- 1996 או לאחר שניתן פסק הדין ולחלופין, בוטל בשל זניחתו או פקיעתו לנוכח חוסר המעש, שעה שמי מהצדדים לא ניסה להביאו לכלל מימוש במשך 20 שנים.

 

טענות המשיבה/מר בלס

54. בסיכומים טען מר בלס, כי סך של 90,000 דולר שולם ביום חתימת ההסכם. ביום 17/1/96 חתם המבקש על אישור קבלת שני שיקים בסך כולל של 40,000 ₪ ואישר כי יתרת התשלום לגמר חשבון היא 100,000 ₪, סכומים שתואמים לפי הטענה, את היתרה לתשלום לפי ההסכם (לא הובהר כיצד הם תואמים. ראו סעיפים 6-7 לסיכומים). לטענתו, זו גם הייתה גרסת המבקש בהליך הקודם, כשאישר שקיבל 590,000 ₪; ובית המשפט המחוזי קבע גם ששולם התשלום הראשון לפי הסכם המכר בסך של 90,000 דולר (סעיפים 9-11 לסיכומים). בסופו של יום כאמור, המסקנה האחת והיחיד של פסק הדין היא שלא שולמה מלוא התמורה ולכן הסכם המכר לא נאכף.

 

55. הטענה ששולמו רק 10,000 דולר (מתוך 90,000 דולר) ואלה הוחזרו למר בלס, היא טענה חדשה ומפתיעה שנטענה רק בהליך זה. כאמור בכתב התשובה והתצהיר, הטענה מופרכת, סותרת את גרסתו של המבקש בהליך הקודם ואף אינה סבירה. לעומת זאת, גרסתו של מר בלס, כי התשלום בסך של 10,000 דולר ניתן כתשלום שכר דירה מסתברת הרבה יותר (סעיף 14).

 

56. לטענת מר בלס, אין יסוד לטענה שההסכם בוטל ויש לדחותה. גרסתו של מר פרחי בעניין הביטול אינה קוהרנטית. כאמור, יש לדחות את הטענה כי ההסכם בוטל בהשבת הסך של 10,000 דולר. בכל מקרה אין מחלוקת, כי המבקש לא מסר את החזקה בנכס עד היום ומעולם לא הודיע למר בלס, כי ההסכם מבוטל ואף לא פעל לביטול הערת האזהרה. הטענה שההסכם בוטל בע"פ או בהתנהלות הצדדים, סותרת את הטענה בדבר ביטול בהסכמה בכתב, שמר פרחי טען לקיומה בהליך הקודם. בח"נ בהליך זה אף גרס מר פרחי, כי מי שביטל את העסקה זו המשיבה. בהעדר הודעת ביטול, ההסכם לא בוטל ועודנו שריר וקיים והמשיבה באמצעות מר בלס נכונה לקיימו. בנוסף, המבקש מנוע מלטעון לביטולו מחמת השתק שיפוטי שקם כנגדו, שעה שבמסגרת הליך פש"ר שניהל, טען כי הנכס אינו בבעלותו וכי מר בלס זכאי לו, אם ישלם את מלוא התמורה בגינו. זאת ועוד. הודעת ביטול יש למסור תוך זמן סביר. משלא שולם התשלום הראשון כנדרש במעמד החתימה, כבר אז חלה הפרה יסודית והיה על מבקש לבטלו תוך זמן סביר. המבקש לא מסר הודעת ביטול ושני הצדדים לא פעלו להשבת הסכומים ששולמו, מצד אחד ולביטול הערת האזהרה, מצד שני. לא ניתן להתגבר על העדר הודעת ביטול בטענה לזניחת ההסכם. מעבר לכך שמדובר בהרחבת חזית אסורה, חוסר מעש יכול להתפרש כזניחת טענת הביטול ולא כזניחת החוזה.

 

57. לטענת מר בלס, פסק הדין לא ביטל את ההסכם ומשזה לא בוטל ע"י המבקש תוך זמן סביר, אבדה זכות הביטול. ככל שקיימת למבקש זכות לביטול, על מנת להחיותה, יש לתת למפר התראה והזדמנות לקיים את החיוב. לכל המוקדם, יש לראות בה"פ משום הודעת ביטול, יש לתת למשיבה הזדמנות לרפא את ההפרה באמצעות תשלום יתרת התמורה וכאמור, מר בלס מוכן לשלם את יתרת התמורה (שלטענתו, לפי ההסכמה המאוחרת עומדת על 100,000 ₪).

 

58. לחלופין, אם בית המשפט יכיר בה"פ כהודעת ביטול ולא יאפשר למשיבה לתקן את ההפרה טרם הביטול, לכל הפחות יש להתנות את מחיקת הערת האזהרה בהשבת ריאלית של הסך של 90,000 דולר, שלגביו יש קביעה חלוטה ששולם למבקש. סכום זה מהווה 64% משווי הדירה. אם בית המשפט לא יורה על השבה ריאלית בשיעור 64% משווי הדירה כיום, יש לבצע השבה משוערכת הכוללת הפרשי הצמדה למדד וריבית, כאשר יש לבצע שיערוך למדד משוכלל שישקף את עליית ערך הנדל"ן בכל התקופה שנבצר מהמשיבה לקבל את הנכס.

 

השאלות העומדות לדיון

59. השאלה העיקרית העומדת להכרעה היא האם הסכם המכר בין הצדדים בוטל או שמא שריר וקיים הוא, כטענת המשיב, ויש להורות על השלמת ביצועו.
    ככל שיימצא כי הסכם המכר בוטל, יש לבחון האם יש להתנות את ביטול הערות האזהרה בהשבה.

 

דיון והכרעה

60. לאחר ששמעתי את הראיות ואת טענות הצדדים ועיינתי בכל המסמכים שהונחו לפניי, אני מקבלת את התובענה במובן זה שאני מורה, כי הסכם המכר בוטל ומורה על מחיקת הערות האזהרה ועל ביטול יפוי הכוח שניתן לעוה"ד של המשיבה לצורך העברת הזכויות בנכס. זאת, מבלי להתנות את מחיקתן בהשבת סכום כזה או אחר.

 

61. סבורני, כי המסקנה המסתברת מן הראיות היא, כי ההסכם בוטל בהמשך הדרך לאחר שהסתיים ההליך המשפטי הקודם ברבות השנים, משנזנח ע"י הצדדים.
    הכל כמבואר להלן.

 

62. נקודת המוצא להכרעה בהליך זה היא פסק הדין שניתן ע"י בית המשפט המחוזי בהליך הקודם (אשר הפך חלוט עם מחיקת הערעור שהוגש ע"י המשיבה לבית המשפט העליון), על קביעותיו ומעשה בית דין שנוצר בעטיו. יש לבחון מה הם האירועים שחלו לאחר מכן והאם וכיצד שינו הם את פני הדברים.

 

63. על רקע זה ניתן להבין את ניסיונו של מר בלס, במסגרת התצהירים המשלימים (ואז בלבד) לבסס טענתו בתיק זה על אירועים שמאוחרים לפסק הדין. לפי הגרסה בתצהירים המשלימים, במסגרת הפגישה המשולשת הנזכרת לעיל, הגיעו הצדדים לכלל הסכמה בדבר השלמת העסקה ומסירת החזקה כנגד תשלום בסך של 100,000 ₪.

    ראו גם דברי בא כוחו בפרוטוקול הדיון מיום 10/12/17 (שהתקיים לאחר הגשת הבקשה להגשת תצהירים משלימים): "היתה הבנה מאוחרת לפסק הדין, אחרי פסק דין מחוזי ועליון בהמשך הצדדים נפגשו והגיעו להבנה והסכמה שתשולם היתרה בסך של 100,000 ₪, נפגשו מר דוד בלס, אחיו מר משה בלס והמבקש. זה בהנחיית בית המשפט העליון והגיעו להסכמות והסכמות אלה לא מומשו. אחרי שהערעור נדחה כן היה אינטרס להגיע להסכמות. הם נפגשו והגיעו להבנות שסוכלו ע"י המבקש" (עמ' 2 ש' 17-22); "אני אומר שיש הבנות בין הצדדים מאוחרות לפסק הדין" (עמ' 3 ש' 4-5).

 

64. אלא שהניסיון לא עלה יפה. גרסת מר בלס ואחיו (משה בלס) בתצהירים המשלימים, לא הייתה מהימנה, קרסה מתוכה ולא עמדה במבחן החקירה הנגדית.
    אבאר הדברים.

 

טענת מר בלס לקיומה של הסכמה מאוחרת

65. כך הצהיר מר בלס בתצהיר המשלים:

"בשלהי שנת 1997, לאחר שהמשיבה חזרה בה מן הערעור שהגישה לכב' בית המשפט העליון על פסק דינו של כב' הש' זפט מיום 5.6.97, נפגשתי (לאור עצת בית המשפט העליון כי הצדדים יסתדרו ביניהם) עם המבקש ביחד עם אחי…, מר משה בלס, וסיכמנו לבקשתו של המבקש כי הוא ימסור את החזקה בנכס כנגד תשלום ע"ס 100,000 ₪ על מנת לסיים את המחלוקת ובהתאם לפסק דינו של כב' הש' זפט, למרות שלטענתי כל יתרת התמורה שולמה למבקש".

 

משה בלס, הצהיר בדומה:

"בשלהי שנת 1997 נפגשתי, ביחד עם אחי דוד בלס עם פרחי וסיכמנו לבקשתו של פרחי, כי הוא ימסור את החזקה בנכס… כנגד תשלום ע"ס 100,000 ₪ על מנת לסיים את המחלוקת, למרות שלמיטב ידיעתי כל יתרת התמורה שולמה לידי פרחי".

 

66. לפי הטענה בתצהירו של מר בלס שהובא לעיל, הפגישה נערכה "בשלהי שנת 1997 לאחר שהמשיבה חזרה בה מן הערעור". אך כפי שציין המבקש, הערעור נמחק רק כעבור כ- 4 שנים, במרץ 2001. מר בלס נחקר על כך ולא סיפק תשובה מניחה את הדעת, אם בכלל, לגופה של הסתירה במועדים, אשר צוינו יחדיו בנשימה אחת בתצהירו (עמ' 21 ש' 1-10). אעיר עוד, כי מגרסתו בחקירתו נראה היה כי הוא שם את הדגש על כך שהפגישה התקיימה לאחר פסק הדין של בית המשפט העליון (ולא דווקא על התאריך "בשלהי שנת 1997" אף שצוין גם הוא, כאמור). אלא שלפי גרסתו של אחיו, הפגישה התקיימה בשלהי 1997. לא צוין שם כלל שהפגישה התקיימה לאחר פסק הדין של בית המשפט העליון. אין זה הקושי היחיד בגרסת הפגישה המשולשת שהציגו האחים בלס. משה בלס, שלפי הטענה בתצהירים המשלימים נכח בפגישה המשולשת, נשאל בח"נ ביחס לטיבה של ההסכמה הנטענת בפגישה המשולשת ובהמשך, האם נכח בפגישה. על כך השיב: "כן. לא. במקרה זה לא הייתי אתו. יש הסכם. רשום בהסכם מה שהוא קיבל". בא כוח המשיבה סבור היה, כי חל בלבול אצל העד והוא התייחס בתשובתו זו לתשלום הראשון לפי הסכם המכר, בסך של 90,000 דולר ולא להסכמה בפגישה (אף שהשאלה הייתה ברורה ולא מטעה כלל). מכל מקום, הניסיון לתקן בחקירה החוזרת ולהעמיד על תילה מחדש את הגרסה כפי שבאה בתצהיר, לא צלח. העד לא חזר על גרסתו בתצהיר. לא רק שלא ציין כי נכח בפגישה המשולשת, אלא אף הוסיף והבהיר כי למעשה, כל מה שהוא יודע בקשר לתמורה, זה מה שמסר לו אחיו דוד בלס, שטיפל בכל העניינים הכספיים, ושלא מידיעה אישית. עוד הוסיף, מייד לאחר הערה שהעיר בא כוחו כמצוין בפרוטוקול, ובעקבותיה: "מי יודע, אולי הייתי אתו, כל כך הרבה שנים עברו". הדבר לא תרם כלל למהימנות הגרסה, אלא להיפך (ראו חקירתו בעמ' 21 ש' 25 – עמ' 22 ש' 22). להזכיר, כל מהותו ומטרתו של התצהיר שהגיש משה בלס (כמו גם תצהירו של מר בלס שהוגש עמו במסגרת התצהירים המשלימים), היא לבסס את דבר קיומה של ההסכמה המאוחרת שהושגה, לפי הטענה, בפגישה המשולשת. אוסיף גם, כי כשמר בלס נשאל בח"נ בעניין הפגישה, הוא לא ציין שאחיו נכח בה אלא ציין, ולא רק פעם אחת, כי לאחר פסק הדין של בית המשפט העליון, הוא ניגש אל מר פרחי ודיבר אתו. הא ותו לא (כך העיד: "אני הייתי צריך לתת לו עוד 100 אלף ₪, אבל יצאנו, לא נפגשנו, לא ראיתי אותו ביום הדיון. אחרי זה ניגשתי אליו, דיברתי אתו, ניסיתי להסביר לו שצריך לסיים את זה והסכמנו על 100 אלף ₪…", עמ' 17 ש' 19-21; "… לא הייתי בבית המשפט העליון. עורכי הדין שלי המליצו לי לגשת אליו ולנסות להסתדר אתו, ניגשתי אליו ודיברתי אתו והגענו להבנה שכנגד 100 אלף ₪ …", עמ' 17 ש' 26-28).

 

67. די בכל האמור, כדי לקעקע את גרסתו של מר בלס, שלפיה בפגישה המשולשת הושגה הסכמה מאוחרת להליך המשפטי הקודם, בדבר השלמת ביצוע העסקה בתשלום סך של 100,000 ₪. אם לא די בכך, עסקינן בגרסה כבושה, באופן היורד לשורש מהימנותה. לטענתו, "תצהיר זה מוגש בעקבות פגישת הכנה עם עורכי דיני לקראת הדיון הקבוע בהמרצת הפתיחה ליום 10.12.17, בה הסתבר לי להפתעתי כי הדברים האמורים בתצהירי זה אינם מופיעים בתצהירי מיום 14.3.17". בח"נ ציין, כי מסר את כל החומר לעורכי הדין מלכתחילה, כאילו נפלה "תקלה סתמית" בכך שפרט זה דווקא מבין כל פרטי העניין, לא מצא את מקומו בתצהיר הראשון (עמ' 19 ש' 19-29). טענה זו אינה משכנעת כלל וקשה לקבלה, שעה שמדובר בעניין עובדתי כה מהותי בהליך. בוודאי בנסיבות העניין כאן ובשים לב להליך המשפטי הקודם. אציין גם את התרשמותי מבקיאותו של מר בלס בהליכים משפטיים ומעורבותו בניהול ההליכים הספציפיים בעניין הנכס, כפי שגם ניכר מעיון בפרוטוקול חקירתו הנגדית. עוד אציין, כי עדותו של מר בלס בעניין זה, לא הייתה משכנעת לגופה. ניכר כי לא היה בידו לתאר את נסיבות הפגישה או להוסיף פרט כלשהו מעבר "לשורה התחתונה" (ראו ציטוט קטעי עדותו בעניין לעיל); וכאמור, גרסתו בח"נ לא תאמה את הגרסה בתצהיר.

 

68. מנגד, גרסתו של מר פרחי, שהכחיש בתצהירו המשלים קיומה של הפגישה ואת ההסכמה הנטענת מכל וכל, הייתה קוהרנטית ועמדה במבחן החקירה הנגדית (עמ' 13 ש' 19-23).

 

69. אוסיף כי טענת מר בלס לקיומה של הסכמה מאוחרת כאמור, משתבצת בגרסתו הכללית יותר, שלפיה מלוא התמורה בסך כולל של 140,000 דולר שולמה כבר לעת שניתן פסק הדין בהליך הקודם; גרסה שנדחתה ע"י בית המשפט ואין חולק כי קיים לגביה מעשה בית דין. לשיטתו של מר בלס, לאור קביעות פסק הדין ולמרות ששילם את מלוא התמורה, הסכים לשלם עוד 100,000 ₪ "על מנת להסיר כל ספק כי מלוא התמורה שולמה" (ס' 27) (ראו גם ס' 18 לסיכומים וכן, בח"נ למשל בעמ' 17 ובפרט, ש' 1 ו- 7, ש' 21, 28). גרסתו של מר בלס כי שילם את מלוא התמורה נדחתה ע"י כב' הש' זפט משלא נמצאה אמינה ותוך שבית המשפט קיעקע גם את המסמכים שעליהם נסמכת גרסתו זו (מסמכים אשר מר בלס חזר והתבסס עליהם ללא הרף, למשל בעמ' 17 ש' 2-4, בעמ' 18 ש' 5-6, בס' 7 לסיכומים). על רקע זה, לא ברור כלל על מה נשען הסך של 100,000 ₪, שאותו מבקש מר בלס לשלם לצורך השלמת העסקה בהעברת הבעלות ומסירת החזקה. קשה לקבל את "נכונותו" הנטענת של מר פרחי בנסיבות העניין, להביא לסיום העסקה בתשלום נוסף בסך של 100,000 ₪  (שבניגוד לנטען, אינם 50,000 דולר לעת ההיא). על פניו, הטענה שמר פרחי הסתפק בנסיבות העניין בסכום זה, אינה סבירה ולא מתיישבת עם השכל הישר גם לגופה (ראו גם האמור בס' 45 לעיל).

 

70. יתר על כן, למר בלס היו שתי הזדמנויות להוכיח את טענתו כי שילם את מלוא התמורה – הן בהליך המשפטי הקודם, כפי שהבהיר הבהר היטב כב' הש' זפט, והן בהליך זה. מר בלס לא עשה זאת. בהליך הקודם הוא לא המציא ראיות לתשלום מלוא התמורה (אף שלטענתו בהליך הקודם הן מצויות בידו). כך נהג, מטעמיו שלו, גם בהליך זה. אין צריך להזכיר את המובן מאליו, כי אי הגשת הראיות פועלת כנגדו, בוודאי נוכח המחדל הכפול. גם אם נאמר כי בהליך המשפטי הקודם אולי לא ירד מר בלס לסוף הדברים, לאחר פסק הדין של כב' הש' זפט לא יכול היה להיות ספק בדבר חשיבותם של פירוט ואסמכתאות בדבר אופן תשלום התמורה. גם כאן, כמו בהליך המשפטי הקודם, בחר מר בלס להתעלם מסוגיה זה ולעקוף אותה. כאן, תוך העלאת גרסה שנדחתה על ידי, לקיומה של הסכמה מאוחרת.

 

71. זאת ועוד. מפסק הדין עולה עוד, כי הצדדים התייחסו לעסקה בגין דירת הוריו של המבקש והמחסן יחדיו ובעניין זה, לא נשמרה אבחנה בביצוע התשלומים. כך למשל נקבע לעניין המסמך מיום 17/1/96 (נספח 3 לכתב התשובה), כי כעולה ממנו "2 השיקים שהעתקיהם מצויים בת/4 נמשכו על חשבון בנק של בלס משה לפקודת הורי מר פרחי, והשיקים מתייחסים במקובץ לשני הנכסים. דירת הוריו של פרחי והמחסן" (עמ' 10 לפסק הדין). עוד יש להזכיר את גרסתו של מר פרחי שהובאה שם במסגרת הפלוגתא הראשונה שדורשת הכרעה, גרסה שאותה קיבל ואישר בית המשפט, שלפיה מר בלס שילם למר פרחי בגין שתי העסקאות "עבור החנות ודירת ההורים גם יחד 590,000 ₪ ונותר חייב 172,000$", תוך שנדחתה גרסתו של מר בלס שלפיה שילם את התמורה במלואה.
    אציין כי במסגרת הליך זה טען גם מר בלס, כי לאורך כל ההליך הקודם התייחסו הצדדים לכל שלוש העסקאות כמכלול עובדתי וכספי אחד (ראו סעיף 36 לתצהיר). נכון שהעסקאות נעשו כולן יחדיו ועל אותו רקע. יחד עם זאת, מפסק הדין והראיות נמצא כי בכל הנוגע לתשלומים, ההתייחסות המשותפת היא לדירת ההורים והמחסן בלבד. אליהם גם התייחסה האפשרות לפדות את הנכסים חזרה. יתר על כן, מר בלס מסתמך על גרסתו של מר פרחי בהליך הקודם שלפיה שולמו לו 590,000 ₪ (ס' 8-12 לתצהיר הראשון). אלא שמר פרחי לא טען שם כי התקבל תשלום ראשון עבור כל אחד מהנכסים (100,000 דולר עבור דירת ההורים ו- 90,000 דולר עבור המחסן), אלא רק ציין את הסכום הכולל שהתקבל בידו עבור שני הנכסים (ראו גם עדות מר פרחי בח"נ, כי כל התשלומים למעט 10,000 דולר שהוחזרו, התקבלו ע"ח דירת ההורים בעמ' 12 ש' 8-9). מר בלס לא המציא כל ראיה לכך שביצע תשלום כלשהו מאז פסק הדין. מכאן שגם ללא קשר לתשלום בסך של 10,000$, שאין מחלוקת כי מר פרחי שילם למר בלס ביום 10/11/96 – אין ראיה לתשלום מעבר לסך הכולל שבו הודה מר פרחי כאמור. לפי גרסת מר פרחי האמורה, יתרת החוב בגין שני הנכסים עמדה אז, נכון לפסק הדין, על סך של 172,000 דולר; סכום שעולה על תמורת המחסן במלואה, כפי שנקבעה בהסכם (140,000 דולר).
    אציין עוד, כי מהראיות שבאו לפניי אין מחלוקת כי עסקת מכר הדירה של ההורים יושמה, בדרך של מימוש המשכנתא שנרשמה לטובת נציגו של מר בלס, ע"י הבנק (אירוע שחל לאחר פסק הדין שכן כפי שצוין בעמ' 2 לפסק הדין, במועד שניתן החזקה בשלושת הנכסים נותרה בידי המוכרים). מר פרחי טען כי הדירה נלקחה מהוריו ע"י הבנק מבלי ששולמה מלוא התמורה בגינה. כאמור, מר בלס לא התייחס לתשלומים שביצע ולא הוכיחם, לא ביחס לנכס ולא ביחס לדירת ההורים. בשים לב לכך שההתחשבנות בין הצדדים התייחסה גם לדירת ההורים ולכך שדירת ההורים מומשה ע"י הבנק בשל המשכנתא שנרשמה לטובת מר בלס כאמור, ספק כלל אם בסופו של יום – בחשבון שתי העסקאות (הנכס דנן ודירת ההורים), לרבות השבת הסך של 10,000 דולר למר בלס – אמנם שולמה תמורה כלשהי בגין הנכס.

 

72. סיכומה של נקודה זו: גרסתו של בלס בדבר קיומה של הסכמה מאוחרת כנטען, לא הוכחה ונדחית מטעמים כמפורט לעיל, בהיותה בלתי מהימנה; ואני מעדיפה על פניה את גרסתו של מר פרחי, שהייתה קוהרנטית ואף מתיישבת יותר עם השכל הישר וכלל הראיות ונסיבות העניין, שלפיה לא הייתה כל הסכמה להשלמת העסקה בתשלום סך של 100,000 ₪.

 

סיכום ביניים: מאז שהסתיים ההליך המשפטי, לא נעשה דבר

73. מצב הדברים הוא, אפוא, כי בכל הקשור לנכס דנן לאחר שהסתיים ההליך המשפטי הקודם, לא ארע דבר. מר בלס לא שילם תשלום כלשהו בתקופה שחלפה מאז. לא הושגה כל הסכמה בין הצדדים, לא נוהלו הליכים משפטיים נוספים ואף לא הוחלפו מכתבים (ראו ח"נ של מר בלס בעמ' 20 ש' 15-16). הנכס נותר בחזקת מר פרחי ובו מתגוררים הוריו מזה כעשרים שנים. מר פרחי או הוריו לא שילמו למר בלס דמי שכירות ומעולם גם לא באה דרישה כזו (או אחרת) מהמשיבה או ממר בלס או מי מטעמם. למעשה, למעט בעניין הפגישה המשולשת (שקבעתי כי לא הייתה) – אין מחלוקת על העובדות האמורות. מוסכם, כי נוצר מצב סטטי של חוסר מעש ואי קידום העסקה, במשך כעשרים שנים, עד להגשתו של הליך זה ע"י מר פרחי. כל צד נותן לחוסר המעש המתמשך משמעות אחרת. כאמור, אני סבורה כי על רקע העובדות שהתבררו והדין, המצב לאשורו הוא שההסכם בוטל מחמת שנזנח על ידי הצדדים.

 

74. טרם שאבסס מסקנתי זו בפסיקה הרלבנטית, אתייחס לטענת מר פרחי, כי ההסכם בוטל כבר משנת 1996 ועם השבת הסך של 10,000 דולר. אני דוחה טענה זו מטעמים כמבואר להלן. כאמור, סבורני כי המסקנה המסתברת מן הראיות היא, כי ההסכם בוטל ברבות השנים לאחר פסק הדין, משנזנח ע"י הצדדים.

 

טענת מר פרחי כי ההסכם בוטל בשנת 1996

75. מר פרחי טען, בין היתר, כי ההסכם בוטל כבר בשנת 1996, דהיינו עוד קודם לפסק הדין של כב' הש' זפט, בהחזרת הסכום בסך של 33,000 ₪ שהתקבל ע"ח הנכס כבר בנובמבר 1996 (ברישא לה"פ וגם בסיכומים, למשל בס' 8). הטענה עומדת בסתירה לגרסתו של מר פרחי בהליך המשפטי הקודם ואינה עולה בקנה אחד עם קביעות בית המשפט בהליך שם. אין היא יכולה לעמוד גם מהטעם של מעשה בית דין. ככל שסבור היה מר פרחי, כי ההסכם בוטל כבר בעת שהתנהל ההליך המשפטי הקודם, היה עליו לטעון שם טענה זו. אין הוא יכול לטעון אותה כעת במסגרת הליך זה, שהרי הטענה מתייחסת למצב הדברים שלפי הטענה היה נכון כבר במועד שהתנהל ההליך הקודם. ודוק: שם, בפני כב' הש' זפט, טען מר פרחי, כי הושגה הסכמה מנובמבר 1996 בדבר אפשרות לפדיון הנכסים, אם מר פרחי ישיב למר בלס 198,000 ₪ בשישה תשלומים ע"ס 33,000 ₪; וכי התשלום בסך של 33,000 ₪, שבוצע ביום 10/11/96, נעשה במסגרת מימוש הסכמה זו. אך לא נטען, כי כבר אז מומשה ההסכמה לביטול הסכמי המכר עד סופה, הסך של 198,000 ₪ הושב למר בלס והסכמי המכר בוטלו. יתר על כן, לפי מתווה ההסכמה שתיאר מר פרחי בגרסתו שצוינה בפסק הדין, זהו תשלום אחד מתוך שישה. לא הוכח גם עתה כי בוצעו כולם (ואף לא נטען שכך. הטענה היא שבוצע תשלום אחד, הוא התשלום שנזכר כבר בפסק הדין). בית המשפט המחוזי אף סבור היה, כי אכן הוסכם, כגרסתו של מר פרחי, כי כאשר יוכל לפדות את הנכסים, הם יושבו אליו, אך הוסיף וציין, כי לא נקבע לכך מועד; וכי אילו שולמה ע"י מר בלס מלוא התמורה, לא היה בהסכמה בע"פ על הזכות לגאול את הנכסים כדי להכשיל את השלמת הסכם המכר. אני דוחה, אפוא, את הטענה כי ההסכם בוטל כבר בשנת 1996. בתוך כך, איני מקבלת גם את טענת מר פרחי, כי ההסכם בוטל כבר עם תשלום הסך של 10,000 דולר, ששילם למר בלס (ואין חולק ששולם).

 

76. יחד עם זאת, מקובלת עלי גרסתו של מר פרחי, כי הסכום שולם למר בלס ע"ח השבת התמורה; ואני מעדיפה אותה על פני גרסתו של מר בלס, שלפיה מדובר בתשלום דמי שכירות. טענתו של מר בלס, איננה עולה בקנה אחד עם ממצאיו של בית המשפט בהליך הקודם, שלפיהם מר בלס לא דרש דמי שכירות (ראו עמ' 13). אין היא עולה גם בקנה אחד עם התנהלותו בהמשך הדרך, שעה שגם לאחר ההליך המשפטי ובמשך כעשרים שנים, לא דרש מעולם דמי שכירות. התנהלות זו מחזקת את גרסתו של מר פרחי בעניין טיבו של התשלום, שאין חולק כי בוצע. אזכיר גם כי כב' הש' זפט ציין, כי הוא נוטה לקבל את עיקר גרסתו של מר פרחי בעניין זה ובכלל זה, באה גם גרסתו לסיבת התשלום שבוצע בנובמבר 96 בסך של 10,000 דולר (הסתייגותו של כב' הש זפט נגעה למסמך הלא חתום כמובא לעיל).

 

המסקנה העולה מן הראיות ויישום הדין היא שההסכם בוטל מחמת שנזנח

77. כאמור, אני מקבלת את הטענה החלופית של מר פרחי, שלפיה יש לקבוע כי בנסיבות העניין ההסכם בוטל ברבות השנים לאחר פסק הדין, משנזנח ע"י הצדדים.

 

78. תחילה, אני דוחה את טענתו של מר בלס כי מדובר בהרחבת חזית. כפי שנקבע בע"א 9803/01 תחנת שירות ר"ג בע"מ נ' סונול ישראל בע"מ, פ"ד נח (3) 105, בעמ' 117, שם התעוררה מחלוקת בסוגיה הנוגעת לפרשנות ההסכם:

"… הכלל של שינוי חזית מופנה בעיקר כלפי טענות עובדתיות, אך גם כלפי טענות משפטיות שיש בהן שינוי מהותי של חזית הטיעון, אולם כאשר מדובר בטענה משפטית הנמצא בגדרה של מסגרת עילת התביעה, והנובעת מהנתונים העובדתיים והמשפטיים הפרוסים בפני בית המשפט והצד שכנגד, אין לנעול את הדלת בפניה […] המערערת לא הוסיפה עובדות, אלא טענה למשמעותן המשפטית-פרשנית בלבד, ולכן אין למנוע ממנה העלאת טענה זו […] בייחוד לאור העובדה כי לצדדים הייתה הזדמנות להתמודד אתה והם עשו כך".

 

79. אלו הם פני הדברים בענייננו בשינויים המחויבים. מסקנתי כי ההסכם בוטל בשל זניחתו נובעת מיישום הדין על העובדות שהתבררו בניהול ההליך והכל במסגרת תובענה לסעד הצהרתי בדבר ביטול ההסכם ולמתן צו למחיקת הערות האזהרה. הטענה שלא נעשה דבר במשך 20 שנים, עובדה המלמדת על ביטולו של החוזה וכי לא נטען לכל זכות מצדו של מר בלס, נטענה גם נטענה בתובענה מלכתחילה. הדברים צוטטו לעיל מתוך תצהירו של מר פרחי (סעיפים 32-33 לעיל). באופן דומה הופיעו גם בתובענה. די בכך גם אם לא נזכרו שם במפורש המילים ביטול החוזה מחמת הזנחתו שנזכרו במפורש בסיכומי המבקש (ראו לעניין זה גם: רע"א 8500/15 ירקוני נ' אליאש, כב' הש' דנציגר מיום 7/2/16, בס' 8. שם נקבע כי אף שלא נעשה שימוש מפורש בביטוי "היעדר יריבות" די בכך שבכתב ההגנה נכללו טענות שזהות במהותן לטענת היעדר יריבות שהועלתה על ידם בהמשך). בנוסף, סוגיית חוסר המעש, משמעותה והשלכותיה, עמדה על הפרק לכל אורך ניהול התיק. זכותו של מר בלס לא קופחה וניתנה לו האפשרות להשיב כדבעי לעניין זה לגופו (כפי שעשה גם בסיכומיו).

 

80. מכאן לסוגיה לגופה.

 

81. בע"א 10148/05 חברת תדי ירושלים בע"מ נ' כץ-שיבאן (15/3/10) נקבע כי ניתן ללמוד על ביטולו של הסכם מהתנהגות הצדדים העולה כדי זניחתו, כדלקמן:

"המסקנה המשפטית בדבר זניחת ההסכם ופקיעתו, אותה גזר בית משפט קמא מן העובדות שהוכחו בפניו אף מעוגנת היטב בפסיקתו של בית משפט זה בה נקבע כי ייתכנו מקרים בהם שתיקה, חוסר מעש והעדר כל פעולה לביצוע החיובים הקבועים בחוזה במשך תקופה ארוכה מאוד, יהא בהם כדי ללמד על כך שהצדדים זנחו את ההסכם וויתרו על ביצועו ולכן יש לראותו כהסכם שפקע או בוטל בהסכמת הצדדים ועבר מן העולם".

 

82. באותו עניין נחתם הסכם מכר מקרקעין. משלא קוים הגיש הקונה תביעה, שבמסגרתה נחתם הסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק דין. ההתחייבויות שנטלו על עצמם הצדדים לפי ההסכם לא בוצעו, למעט שניים מהתשלומים ששילם הקונה, וההסכם לא יצא אל הפועל. המוכר נפטר ובחלוף כעשרים וארבע שנים מיום חתימת הסכם הפשרה, הגישה היורשת תובענה להורות על בטלות הסכם הפשרה וביטול הערת אזהרה שנרשמה בגינו. בית המשפט המחוזי קבע כי הסכם הפשרה לא קוים במשך עשרות שנים ועל כן, הוא בבחינת חוזה שפקע בהסכמת הצדדים, על ידי חוסר מעש ושתיקה. בית המשפט העליון אישר זאת וקבע, כי הגם שלא בנקל יקבע בית המשפט כי בעל זכות לפי הסכם זנח אותה ובייחוד כשהזכות נובעת מהתחייבות לעשות עסקה במקרקעין, מעוגנת המסקנה בממצאים, שעה שחלפו למעלה מעשרים שנים מאז נחתם הסכם הפשרה, הוא לא בוצע והקונה לא נקטה הליך כלשהו לאכיפתו ונעורה לעשות כן רק לאחר שהיורשת הגישה תובענה להצהיר על בטלותו.

 

83. בדומה, בע"א 3991/96 וילוז'ני נ' מעלה השרון (הרצליה) בנין והשקעות 93 בע"מ, פ"ד נב(5) 278, אף הוא בקשר לנכס מקרקעין, נקבע:

"העובדה שבמשך שנות דור (כמעט שילוש תקופת ההתיישנות החלה על תביעה חוזית) נמנע המערער מכל פעולה למימוש זכותו או להגנה עליה, מעידה כי ההתחייבות, ממנה ביקש עתה להיבנות, זה מכבר נזנחה על ידיו. בכך פקעה וחדלה מלהתקיים".

 

84. בע"א 1901/91 מראות יפו העתיקה בע"מ נ' חברת חלקה 51 בגוש 7060 בע"מ (כב' הש' שטרסברג-כהן, טל וטירקל, מיום 9/4/17) נדונה, שאלת תוקפו של הסכם המקנה זכויות במקרקעין. גם כאן קבע בית המשפט כי ההסכם פקע בהסכמת הצדדים על ידי שתיקה וחוסר מעש באי קידום הפרוייקט משך שנים רבות. כך נקבע:

"חלפו להן כ- 12 שנה מאז חתימת החוזה ואין באופק סנונית המבקשת את בוא אביב ביצועו, ולא חלה התקדמות של ממש לקראת ביצוע החוזה בעוד השנים על כל תהפוכותיהן חלפו נקפו להן. במצב דברים זה, נוטה אני לראות בחוזה חוזה שפקע בהסכמת הצדדים לפקיעתו, על ידי חוסר מעש ושתיקה, אם לא מיד לאחר חלוף 7 השנים הנזכרות בסעיף 21 לחוזה, הרי בחלוף עוד שנים ארוכות לאחר מכן. ניתן לקבוע שבמציאות זו חדל ההסכם להתקיים…" (ס' 7 לפסק הדין של כב' הש' שטרסברג-כהן. ראו גם הערתו של כב' הש' טירקל).

85. ביישום הדין לענייננו סבורני, כי בדומה למקרים הנזכרים לעיל, פקע ההסכם בשל שנים של חוסר מעש ושתיקה, הוא נזנח, הצדדים ויתרו על ביצועו והוא חדל להתקיים. מאז פסק הדין, שבגינו גם הוגש ערעור המשיבה שנמחק, חלפו כעשרים שנים מבלי שנעשה דבר לקידום ביצועו של ההסכם; הוא לא בוצע בפועל, שעה שהחזקה נותרה בידי המבקש והוריו גרים בדירה מזה עשרים שנה; הקונה/מר בלס לא נקטו הליך כלשהו לאכיפתו ונעורו לטעון טענותיהם רק במסגרת התשובה לתובענה שהגיש המבקש להצהיר על בטלותו; ובמהלך השנים אף לא דרשו דמי שכירות ולא העלו כל טענה או דרישה.

 

86. אין בהסבר שניתן שלפיו היה מר בלס טרוד בענייניו, בשל הליך הפש"ר שנפתח כנגדו והסתיים לא מזמן, כדי להצדיק את חוסר המעש והשתיקה או לשנות מן המסקנה האמורה. בוודאי בשים לב לזמן הארוך שבו מדובר.

 

87. בנסיבות כאמור, אני דוחה את הטענה שההסכם לא בוטל בהעדר הודעת ביטול כמו גם את הטענה כאילו יש להחיות את זכות הביטול במשלוח הודעה ומתן הזדמנות לתקן את ההפרה (ראו גם פסק הדין בעניין מראות יפו העתיקה בסעיף 8: "אם הזמן הסביר שחלף נוטל מן החוזה את חיותו, את תכליתו ואת הגיונו הכלכלי באופן שמימושו לאחר חלוף הזמן הסביר נעשה בלתי רלבנטי, מה הטעם לדרוש מתן אפשרות לקיימו על ידי מתן הודעה מוקדמת על ביטול?").

 

88. לבסוף, אני דוחה גם את הטענה, כי בשל הליך הפש"ר של המבקש מנוע המבקש מלטעון שההסכם בוטל. לעניין הליך הפש"ר כפי שכבר קבעתי בהחלטה בדיון ההוכחות "ניתן לראות מעיון בתסקיר שהוגש [על ידי הנאמן – י.ב] מש/3, כי עניין הזכויות בדירה עמד על הפרק בתיק הפש"ר ולא נעלם מעיני הנאמן ובסופו של דבר, בא בחשבון בפדיון זכויות החייב בתיק הפש"ר. הנאמן לא מצא מקום לבוא בנעלי החייב ולנהל הליכים בעניין דירה זו אלא שהחייב יפדה את הזכויות תוך שקלול העובדות והנתונים שהיו בפניו". גם לולא היו אלה פני הדברים, נוכח המסקנה שאליה הגעתי ובהעדר זכויות למשיבה/למר בלס בנכס, הפתרון צריך שיימצא לפי דין במסגרת דיני פשיטת הרגל לטובת נושיו של מר פרחי (ולא בהקניית הנכס למשיבה או למר בלס).

 

אין מקום להתנות את הביטול בהשבה

89. בסיכומיו טוען מר בלס שיש להתנות את הביטול בהשבת התמורה ששילם בגין הנכס; ואף הגדיל עשות בטענתו כי ההשבה צ"ל ריאלית לפי שווי הנכס כיום (שלא הוכח כשלעצמו). אני דוחה את הטענה על כל גווניה. בנסיבות העניין אין כל מקום להתנות את ביטול הערת האזהרה בהשבה. אכן, ביטולו של הסכם גורר על פי דין זכות עקרונית להשבת התמורה שהתקבלה בגדרו. אלא שמר בלס לא הוכיח כלל את זכותו להשבה בנסיבות העניין, ולו רק מהטעם שלא הוכיח (גם זו הפעם) מהם הסכומים ששילם, אם בכלל, בתמורה לנכס דנן. וכי מדוע לא הביא מר בלס במסגרת ראיותיו ראיות בעניין התמורה ששולמה? למר בלס הפתרונים. הייתה בידו ההזדמנות המלאה לכך והוא בחר שלא לנצלה. אין לו אלא להלין על עצמו.

 

90. נוכח האמור וכלל נסיבות העניין, לא ראיתי להתנות את ביטול הערת האזהרה בהשבת הסכומים ששולמו, ככל ששולמו ולא הושבו וככל שעומדת למשיבה/למר בלס זכות לתבוע את השבתם (ראו גם פסק הדין בעניין מראות יפו העתיקה, גם שם ניתן הסעד ההצהרתי המבוקש בדבר בטלות ההסכם מבלי לקבוע חובת השבה, שעה שכלל לא ברור אם אמנם יש מקום לפסוק השבה והצדדים לא הביאו ראיות בעניין ונקבע, כי לפי העניין והצורך יתברר הדבר במסגרת תביעה נפרדת אם תוגש).

 

91. אזכיר שוב וגם בהקשר זה, כי בנסיבות העניין ספק אם בסופו של דבר, בחשבון שתי העסקאות (הנכס דנן ודירת ההורים) – בשים לב לכך שדירת ההורים מומשה ע"י הבנק בשל המשכנתא שנרשמה לטובת מר בלס ולטענות המבקש בעניין זה, כמו גם להשבת הסך של 10,000 דולר – אמנם שולמה תמורה בגין הנכס או שנותרה יתרה להשבה.

 

92. בכל מקרה, בנסיבות העניין, משלא טרח מר בלס להביא ראיות כלשהן בסוגיה זו (למרות טענתו להשבה) מנוע הוא מלטעון, כי יש לעכב את ביטול הערות האזהרה עד להשבת התמורה ששולמה (ככל שיש בידו זכות כאמור).

 

סיכום וסוף דבר

93. התוצאה היא שאני מקבלת את התובענה וניתן בזה סעד הצהרתי בדבר ביטול הסכם המכר בעניין הנכס (ראו המונחים כהגדרתם לעיל).
    עוד אני מורה על ביטול הערות האזהרה שנרשמו על הנכס לטובת המשיבה 1 ולטובת המשיבה 2.
    אני מחייבת את המשיבה 1 ו/או מר בלס, ביחד ולחוד, לשלם למבקש הוצאות ושכ"ט בסך של 50,000 ₪.

 

5129371המזכירות תדוור לצדדים

54678313ניתן היום,  כ"ח תשרי תשע"ט, 07 אוקטובר 2018, בהעדר הצדדים.

 

 

 

 

 

יעל בלכר 54678313

נוסח מסמך זה כפוף לשינויי ניסוח ועריכה