חוזים – חוזה למראית עין – הוכחתו

בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו

ה"פ 28110-11-14 בן יאיר נ' בנק מזרחי טפחות בעמ ואח' 12 מרץ 2015

 

 

בפני	כב' השופטת  תמר אברהמי
המבקשת		אילנה בן יאיר ע"י ב"כ עו"ד אייל רייף ועו"ד חדוה אסבג
נגד
המשיב		בנק מזרחי טפחות בע"מ ע"י ב"כ עו"ד ישראל בכר ועו"ד אוריאל אליה   [בנק דיסקונט לישראל בע"מ – נמחק]

 

ספרות:

ג' שלו, דיני חוזים – החלק הכללי

 

כתבי עת:

גד טדסקי, "חוזה למראית עין ודבר", משפטים, כרך ח 507

 

חקיקה שאוזכרה:

תקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984

חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973: סע'  13, 29

 

מיני-רציו:

* בית המשפט הורה על מחיקת הערת אזהרה על זכויות בעל מקרקעין לטובת הבנק, אשר נרשמה לאחר חתימת הסכם מכר בין המוכר למבקשת. נפסק כי הבנק לא עמד בנטל הכבד המוטל עליו להוכיח טענתו כי הסכם המכר הינו הסכם למראית עין המאיין את תוקפו.

* מקרקעין – הערת אזהרה – ביטולה

* חוזים – חוזה למראית עין – הוכחתו

.

תובענה שעניינה ביחס שבין זכויותיה הנטענות של המבקשת מכוח הסכם מכר מקרקעין, לבין עיקול שהוטל מאוחר יותר ע"י בנק על זכויות המוכר בנכס. השאלה המרכזית היא האם הסכם המכר הינו הסכם למראית עין.

.

בית המשפט המחוזי קיבל את התביעה ופסק:

על מנת להכריע האם מדובר בחוזה למראית עין, יש להתחקות אחר כוונתם האמיתית של הצדדים בעת כריתת החוזה ולבחון האם חוזה המכר משקף את הכוונה האמיתית או שמא מצג שונה. הנטל להוכיח כי חוזה נכרת למראית עין מוטל על הטוען לכך, ברמת הוכחה גבוהה במיוחד. במקרה דנן, הבנק לא עמד בנטל להוכיח כי הסכם המכר הוא חוזה למראית עין ואין להעדיף את עיקול הבנק על זכויותיה של המבקשת לפי הסכם המכר. אין מקום גם לקבל את טענת הבנק בעניין העדר תוקף להסכם המכר בשל אי קיום תנאי מתלה, שכן איש מהצדדים להסכם אינו מעלה טענה בענין תוקפו ובנסיבות אין לאפשר לצד השלישי להעלות טענה כזו כנגד רצונם וכוונתם של הצדדים במועדים הרלוונטיים. לפיכך, יש להורות על מחיקת העיקול שנרשם לטובת הבנק, אך אין ליתן את יתר הסעדים כוללניים שנתבעו.

 

פסק דין

 

1. לפני תובענה אשר הוגשה כהמרצת פתיחה ועניינה ביחס שבין זכויות נטענות מכוח הסכם מכר מקרקעין לבין עיקול שהוטל ע"י בנק על זכויות המוכר בנכס.

 

רקע עובדתי ודיוני

2. המבקשת מתייחסת בתובענתה להסכם מיום 23.3.14 שנחתם בינה לבין מר מוטי ירוחם (להלן גם: "המוכר"), לרכישת זכויותיו של המוכר להירשם כבעלים של יחידת דיור בפרוייקט לבניית בית מגורים משותף ברחוב הירקון 6, ת"א, הידוע כגוש 7229 חלקה 68 במסגרת קבוצת רכישה שהתאגדה לביצוע הפרוייקט (להלן בהתאמה: "הסכם המכר" או "ההסכם" ו-"הנכס").

 

3. סעיף 7 להסכם המכר עוסק בתמורה. זו צוינה כסך של 1.88 מיליון ₪ ולפי האמור בסעיף, החלק העיקרי בתמורה ישולם עם חתימת ההסכם בדרך הבאה: 1.075 מיליון ₪ ע"י העברה לחברת פייננס קרייר בע"מ (להלן: "פייננס") וסך של 141,000 ₪ כתשלום במישרין לרשויות המס עבור ניכוי מס שבח במקור. יתרת התמורה (664,000 ₪) אמורה להיות משולמת במועדים ובתנאים הקבועים בסעיף 7.2 להסכם וזאת במישרין לבנק המלווה של הפרוייקט (בנק לאומי לישראל בע"מ, להלן: "הבנק המלווה" או "בל"ל").

 

4. פייננס היא חברה שבבעלות בעלה של המבקשת, מר יובל בן יאיר ("מר בן יאיר"). לפי טענת המבקשת, פייננס נתנה הלוואה בסך של כמיליון ₪ לחברת מ.ל. מעוף בניה בע"מ (להלן: "מעוף בניה"). בסעיף 7 להסכם צויין כי הסכום של 1.075 מיליון ₪ שיועבר לחברת פייננס יהיה על חשבון פרעון ההלוואה שפייננס העמידה למעוף בניה, הלוואה אשר המוכר ערב להחזרתה ואשר להבטחת התחייבותו זו נרשם משכון על זכויות המוכר בנכס, ברשם המשכונות, עוד ביום 9.9.13.

 

5. העסקה דווחה לרשויות ביום 4.5.14.

 

6. הסכם המכר כלל תנאים מתלים: אישור של קבוצת הרכישה ושל הבנק המלווה, בל"ל. ההסכם מגדיר את אישורו של הבנק המלווה כתנאי מתלה וצוין (סע' 2.3 להסכם) כי תוקפו של ההסכם "מותנה בקבלת אישור עקרוני שבכתב מהבנק לכניסתו של הקונה במקום המוכר לקבוצת הרכישה ולהעניק לקונה מסגרת אשראי למימון חלקו בהקמת הפרוייקט, כחלק מקבוצת הרכישה, וזאת בתוך 45 ימים מחתימת הסכם זה".

 

7. קבוצת הרכישה נתנה את אישורה ביום 20.5.14 (או בסמוך לכך). אשר לאישורו של הבנק המלווה – ­קיימת מחלוקת בין הצדדים, כמבואר בהמשך.

 

8. ביני לביני, ביום 27.4.14 הוטל עיקול זמני לטובת בנק המזרחי טפחות בע"מ (להלן: "בנק המזרחי" או "הבנק") על זכויותיו של המוכר בנכס (שהן אותן זכויות שנמכרו לכאורה למבקשת בהסכם המכר). העיקול הזמני נרשם ביום 29.4.14 (להלן גם: "העיקול" או "עיקול הבנק").

 

9. לגבי הרקע לעיקול שנרשם לזכות בנק המזרחי יצוין כדלקמן:

• המוכר (מר מוטי ירוחם) חתם בתאריכים 27.10.10 ו- 8.8.13 על כתבי ערבות כלפי בנק זה (עד ל- 700,000 ₪ ועד ל- 2.5 מיליון ₪ בהתאמה) להבטחת חובותיה של חברת מעוף בניה (הנזכרת לעיל). החברה האמורה עסקה כנראה במתן שירותי כוח אדם בתחום הבניה והיא נקלעה לקשיים כלכליים.
• ביום 27.4.14 הגיש בנק המזרחי לבית המשפט תביעה לפי סדר דין מקוצר (40320-04-14) כנגד מעוף בניה, המוכר (מוטי ירוחם), ומר מרדכי בן דוד (אשר רשום ברשם החברות כמנהל ובעל מניות במעוף בניה), בפרט בעניין חובות של החברה בהיקף של כ- 3.095 מיליון ₪. עם הגשת התביעה הוגשו בקשות וניתנו עיקולים זמניים ובהם גם העיקול הנזכר לעיל, על זכויות המוכר בנכס.
• הנתבעים בתובענה שהגיש בנק המזרחי לא התגוננו וביום 10.6.14 ניתן פסק דין על סכום התביעה בצירוף שכר טרחה והוצאות. העיקולים חדלו מלהיות זמניים.

 

10. ביום 29.6.14 פנה בא כוחה של המבקשת אל בנק המזרחי וכתב כי נודע למרשתו ימים ספורים קודם לכן דבר העיקול שרשום לטובת הבנק, כי מרשתו רכשה את זכויותיו של המוכר בנכס עוד ביום 23.3.14 וכי העיקול מעכב את המשך הרישום והשלמת העסקה. בנק המזרחי נדרש במכתב לפעול לביטולו של העיקול.

 

11. בין הצדדים התנהלה תכתובת אשר בעיקרה טען בנק המזרחי כי הסכם המכר היה מותנה בתנאים מתלים וכי במועד בו הוטלו העיקולים טרם נתמלאו התנאים המתלים ומשכך העיקול (שלזכותו) גובר על זכויות המבקשת. המבקשת טענה בתכתובת, מנגד, כי ההסכם משתכלל עם כריתתו וזאת גם כאשר מדובר בהסכם על תנאי. עוד נטען, בין השאר, כי בכל מקרה קיים משכון לטובת פייננס על זכויות המוכר בנכס עוד מיום 9.9.13 (היינו, זמן רב קודם לעיקול הבנק) כך שגם אם ימצא פגם בהתקשרות בהסכם המכר, לא תהא לבנק המזרחי כל תועלת מכך שכן זכויותיה של פייננס יגברו. בא כוחה של המבקשת גם הפנה את הבנק לנזקים הנגרמים לכאורה אף לגורמים נוספים מסיכול השלמת העסקה (בשל העיקול).

 

בין הצדדים היתה תכתובת נוספת וככל הנראה גם התקיימה פגישה בנושא.

 

12. ביום 1.10.14, לאחר פגישה בין הצדדים, ביקש בנק המזרחי הבהרות ומסמכים נוספים והמבקשת דחתה את דרישתו.

 

13. משלא הוסר עיקול הבנק, הוגשה המרצת הפתיחה (ביום 13.11.14).

 

14. התובענה כפי שהוגשה כללה שני משיבים. המשיב הנוסף היה בנק דיסקונט לישראל בע"מ ("דיסקונט") וזאת נוכח עיקול שנרשם לזכותו של דיסקונט ביום 26.10.14. לאחר הגשת התובענה הודיע דיסקונט כי הוא מסכים לבטל את העיקול מטעמו ואף יפעל לעשות כן; בהמשך הוברר כי העיקול האמור אכן בוטל והתובענה כלפי דיסקונט נמחקה (פס"ד חלקי מיום 29.1.15).

 

15. במסגרת המרצת הפתיחה תיארה המבקשת את השתלשלות העניינים מנקודת ראותה, התייחסה לטענות בנק המזרחי כפי שעלו בתכתובות והדגישה כי הסכם על תנאי משתכלל ממועד כריתתו וכי זכותה גוברת על זכות הבנק.

 

16. בתשובה שהוגשה להמרצת הפתיחה פירט בנק המזרחי את השתלשלות העניינים מנקודת ראותו והתייחס לטענותיה של המבקשת. בין השאר טען הבנק כי התשלום על סך 1.075 מיליון ₪ מתייחס למעשה לפעולת קיזוז בין שתי ישויות שאינן צד להסכם (הפחתת חוב של חברת מעוף בניה אצל חברת פייננס). הבנק גם הפנה לכך שבהסכם המכר ובהמרצת הפתיחה נכתב שהמוכר הוא הבעלים של חברת מעוף בניה אולם לפי דו"ח רשם החברות, הבעלים הינו מר מרדכי בן דוד. עוד ציין הבנק כי עם כל הכבוד לכך שהמבקשת נשואה לבעלים של פייננס, עדיין מדובר בשתי ישויות משפטיות נפרדות.

 

הוסיף בנק המזרחי וכתב במסגרת תשובתו, כי הוא איננו טוען שזכויותיו מכוח צו העיקול קודמות לאור התנאים המתלים הקבועים בהסכם המכר אלא כי זכויותיו גוברות מעצם העובדה שמדובר בהסכם למראית עין בלבד. הבנק הדגיש כי המחלוקת בין הצדדים מקורה בניסיון המבקשת לשכנע כאילו מדובר בהסכם כשר ותקף אולם מדובר בהסכם למראית עין אשר לא הועברה בגינה מעולם תמורה. בנק המזרחי פרט אינדיקציות אשר לשיטתו תומכות בעמדתו בעניין נפסדות ההסכם ועותר כי כך יקבע בית המשפט. בין השאר, התייחס הבנק גם להיקף הנטל המוטל על מי שמעלה טענה כזו.

 

17. בהחלטה שניתנה בדיון שהתקיים ביום 1.2.15 הורה בית המשפט למבקשת להמציא לבנק המזרחי הבהרות ומסמכים שנתבקשו במסגרת מכתבו מיום 1.10.14 והורה לבנק לעיין בחומר ולהודיע עמדתו. במקביל נשמר לצדדים מועד לחקירות ולטעונים.

 

18. ביום 8.2.15 הועברו מסמכים מאת המבקשת לבנק המזרחי. מסמכים אלה לא הפיסו את דעת הבנק, כעולה מהודעתו מיום 19.2.15. משכך, בדיון שהתקיים ביום 23.2.15 בוצעו חקירות נגדיות והצדדים סיכמו את טעוניהם.

 

19. להשלמת התמונה יצויין כי בהודעה שהגיש בנק המזרחי ביום 19.2.15 (וכן במסגרת הדיון שהתקיים ביום 23.2.15) העלה הבנק טענה ולפיה התנאי המתלה של הסכם המכר בענין אישור הבנק המלווה (בל"ל), לא התקיים. טענה זו של בנק המזרחי איננה זהה לטענה (שעלתה בעבר) ולפיה במועד בו הוטלו העיקולים טרם נתמלאו התנאים המתלים שנקבעו בהסכם (וכי משכך העיקול גובר). לפי הטענה הנוכחית – "לא רק שעסקינן בעסקה למראית עין הרי שהסכם המכר מעולם לא השתכלל עת התנאי המתלה… לא התקיים" וכן – "לא השתכלל והוא בטל מעיקרו" (ר' הודעה מיום 19.2.15). הבנק טוען כי לא יכול היה לדעת על הדבר קודם לצירוף המסמכים על ידי המבקשת (הצירוף שבוצע לאחר הדיון מיום 1.2.15 ואיפשר למבקשת, לשיטת הבנק, תיקון של המרצת הפתיחה ו"הרחבת חזית"). הבנק סבור כי מטעם זה יש לאפשר לו להעלות עתה את הטענה לגבי אי קיום התנאי המתלה והשלכת הדבר. המבקשת התנגדה וסברה כי מדובר בהרחבת חזית פסולה.

 

לפי הנחיית בית המשפט, הצדדים חקרו בכל הסוגיות וכן התאפשרה למבקשת לאחר הדיון השלמה ראייתית בענין אישור הבנק המלווה (בל"ל), למקרה בו יתאפשר לבנק המזרחי להעלות את הסוגיה כטיעון מצידו. הצדדים גם הוסיפו טיעון בענין אחרון זה.

 

20. לאחר האמור ולאחר שבוצעו ההשלמות דלעיל, ניתן לפנות למתן פסק הדין.

 

 

 

השאלות במחלוקת

21. כעולה מן המקובץ כמו גם משמיעת הראיות והטעונים ועיון במכלול החומר, הסוגיות המרכזיות העומדות להכרעה הינן אלה:

• האם הסכם המכר משקף עסקה אמיתית או הסכם למראית עין.
• טענת בנק המזרחי בענין אי קיום התנאי המתלה לגבי אישור הבנק המלווה (בל"ל), לרבות עצם אפשרותו של בנק המזרחי להעלות את הטענה.

 

22. קודם לדיון בשאלות האמורות יובהר, כי אין חולק שמועד הסכם המכר קדם למועד עיקול הבנק. כמו כן, בנק המזרחי אינו טוען עוד (טענה אותה העלה בעבר) כי עצם העובדה שדובר בהסכם מותלה מביאה לכך שהעיקול גובר (בהנחה שהתנאים המתלים התקיימו, גם אם לאחר מועד רישום העיקול) (להבדיל מטענתו הנוכחית לגבי אי קיום התנאי המתלה). משכך, ככל שמדובר בהסכם אמיתי ותקף, אין חולק כי זכותה של המבקשת אמורה לגבור על העיקול שנרשם לזכות בנק המזרחי.

 

הסכם למראית עין?

23. התובענה – בה מתבקשים צווים הצהרתיים לגבי זכאותה של המבקשת להרשם כבעלת זכויות ולגבי ביטול או בטלות עיקולים – נסמכת על הסכם מכר מפורט החתום על ידי המבקשת.

 

24. לבה של תשובת בנק המזרחי להמרצת הפתיחה היא טענתו של הבנק כי הסכם המכר הינו עסקה מלאכותית, למראית עין בלבד (ר' למשל סע' 46, 48 ו-68 לתשובה).

 

25. המבקשת מלינה על כך שתשובת בנק המזרחי לא נתמכה בתצהיר והיא טוענת כי אין לקבל את טענתו לאפסות החוזה ולו מטעם זה. עמדה זו של המבקשת אין בידי לקבל. בנק המזרחי רשאי להעלות טענת נפסדות הסכם ולנסות לתמוך אותה בתשתית הראייתית שהובאה מאת המבקשת עצמה. כידוע, ראייה המוגשת לבית המשפט אינה נושאת את תווית מגישה וככלל, משהוגשה ראייה רשאי כל צד להסתמך עליה (ע"א 1184/04 קרויזר נ' שוורץ (15.4.07); ע"פ 4004/93 יעקובוביץ נ' מדינת ישראל, פ"ד נ(1) 133, 151 (18.2.96)).

 

26. טעם רב יותר ניתן למצוא בטענת המבקשת ולפיה טענת בנק המזרחי בענין זה עלתה באופן שאינו מפורט (ואשר לשיטת המבקשת, ספק אם מתיישב עם דרישות תקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד – 1984). לסוגיה זו נדרש בהמשך.

 

27. קודם שנפנה לבחינת טענות הצדדים והתשתית הראייתית שהובאה בענין העסקה, נזכיר את מהותה של טענת חוזה למראית עין ומושכלות יסוד בסוגיה.

 

28. הדין הרלוונטי לענייננו (ואליו הפנה הבנק בתשובתו להמרצת הפתיחה) הוא סעיף 13 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג – 1973 (להלן: "חוק החוזים חלק כללי"), אשר בחלקו הראשון קובע כי "חוזה שנכרת למראית עין בלבד – בטל".

 

ובואר:

 

"חוזה למראית עין הינו חוזה שקיימת לגביו אי התאמה מכוונת בין הצהרות הרצון של הצדדים לעיסקה, לבין רצונם וכוונותיהם האמיתיות. בעוד שכלפי חוץ, מסכימים הצדדים על הסדר משפטי מסוים שיחול ביניהם, כוונתם האמיתית היא שונה, וקיים פער בין המצג החיצוני המשקף את רצונם, לבין כוונתם האמיתית הכמוסה. פער זה נועד להשיג תכלית מסוימת. היסוד העיקרי בחוזה למראית עין הוא, אפוא, "קיומה של הסכמה סמויה בין הצדדים, אשר באה במקום ההסכמה הגלויה, שהיא אך למראית עין" (גבריאלה שלו דיני חוזים – החלק הכללי 255 (2005) (להלן: שלו); ראו עוד ע"א 630/78 ביטון נ' מזרחי, פ"ד לג(2) 576, 581 (1979); ע"א 53/86 סולל נ' צוקרמן, פ"ד מב(2) 625, 632 (1988))."

 

ע"א 3725/08 חזן נ' חזן [פורסם בנבו] (3.2.11) (להלן: "ענין חזן").

 

 

29. על מנת להכריע האם מדובר בחוזה למראית עין, יש להתחקות אחר כוונתם האמיתית של הצדדים בעת כריתת החוזה ולבחון האם חוזה המכר משקף את הכוונה האמיתית או שמא מצג שונה. מדובר בשאלה שבעובדה אשר המענה לה נלמד ממכלול נסיבות המקרה, ונקבע לא אחת כי "הנטל להוכיח כי חוזה נכרת למראית עין, וכי כוונתם המוצהרת של הצדדים בהשתקפותה בחוזה אינה משקפת את כוונתם האמיתית, מוטל על שכמו של הטוען טענה זו" (ר' ענין חזן, בסע' 25 והאסמכתאות המובאות שם, לרבות: ע"א 7497/07 רינגל נ' לינדאור, [פורסם בנבו] פסקה 11 (22.2.10); ע"א 8567/02 גליק נ' מיוסט, פ"ד נז(6) 514, 525 (8.9.03); ע"א 6295/95 בוחסירה נ' בוחסירה, פ"ד נ(1) 259, 262 (11.8.96); ע"א 2699/92 בכר נ' ת.מ.מ. פ"ד נ(1) 238, 242 (2.6.96); ע"א 623/85 סלהוב נ' גליה, פ"ד מג(2) 214, 218 (22.6.89); גד טדסקי "חוזה למראית עין ודבר פסלותו" משפטים ח 507 (תשל"ז – תשל"ח)).

 

30. בכל הנוגע לרמת ההוכחה הנדרשת לביסוס טענת חוזה למראית עין, ציין בית המשפט העליון:

 

"בעל דין המייחס לצד שכנגד עריכת חוזה פיקטיבי מעלה כנגדו טענה קשה, העשוי להגיע אף כדי ייחוס מרמה או מצג כזב. ככלל, טענות מסוג זה, שנילווה להן, על פי רוב סממן של חוסר נקיון כפיים, טעונות בשל טיבן רמת הוכחה נכבדה לצורך ביסוסן. ייחוס לאדם התנהגות שיש בה חוסר ניקיון כפיים, מרמה או כזב מחייב בראיות בעלות משקל ואמינות. כשם שלא בנקל יוכיח בעל דין טענות בדבר תרמית, המחייבות ביסוס ברמת הוכחה גבוהה במיוחד, כך גם טענות בדבר פיקטיביות של עיסקה, המשיקות לטענות מרמה, מצריכות רמת הוכחה התואמת במשקלה לרצינותה ולחומרתה של הטענה הנטענת…". (ענין חזן, בסע' 31).

 

31. נעבור עתה לבחון את הטעונים והתשתית הראייתית בענין שלפנינו. כל ההפניות להלן הינן לפרוטוקול הדיון מיום 23.2.15 אלא אם יצוין או ישתמע אחרת.

 

32. נקודת המוצא היא כי עסקינן בתובענה הנסמכת על הסכם מכר מפורט בכתב שנחתם על ידי המבקשת ועל ידי המוכר. מועדו של ההסכם קודם לעצם הגשת התובענה של בנק המזרחי כנגד חברת מעוף בניה וכנגד המוכר (ונתבע נוסף), קל וחומר לפני שהעיקול לזכות הבנק הוטל ונרשם. כמו כן, עסקת המכר דווחה לרשויות המס (ע"י עוה"ד של קבוצת הרכישה) עוד בראשית מאי 2014. לפי תכתובות עורכי הדין (ולא נטען, קל וחומר הוכח, אחרת) הדיווח לרשויות המס בוצע עוד קודם לכך שנודע למבקשת או מי מטעמה על רישום עיקול הבנק.

 

33. בהינתן האמור יש לבחון על מה מבסס בנק המזרחי את טענתו החמורה בענין הסכם למראית עין.

 

34. יאמר כבר בפתח העיון, כי עמדתו של הבנק לגבי פיקטיביות החוזה אינה נסמכת על משנה סדורה של מניעים לביצועה של עסקה למראית עין ושל נסיבות אשר בעטין יש לייחס לצדדים כוונה משותפת השונה מזו שכלולה בהסכם החתום. עמדת בנק המזרחי היא, כי "מאחורי הקלעים ומאחורי ההסכם ומאחורי המסמכים החלקיים שצורפו לתובענה ולהודעה מטעם המבקשת מסתתרים עוד דברים רבים אחרים נוספים שאיש לא יודע ומה שמביא אותי למסקנה שהעסקה אינה כשרה" (עמ' 33 ש' 21- 23). ביטוי מרכזי שהובא בטיעוני בנק המזרחי הינו "רב הנסתר על הגלוי" וביטוי זה אכן משקף את תמצית עמדתו של הבנק.

 

35. המבקשת סבורה כי בעמדה כזו אין די וכי ראוי היה למחוק את תגובת בנק המזרחי להמרצת הפתיחה. בלשון בא כוחה: "אין כל התייחסות בתגובה מהי מראית עין, מה המטרה מאחוריה, הכל נטען באופן סתמי תוך הפרכת אמירות לפיהן רב הנסתר על הגלוי וכי קיימות תמיהות ורמיזות במערכת היחסים אך לא הוצג ולא נטען דבר ספציפי אשר יש בו כדי להעיד על קנוניה או הברחת נכסים או על שותפות כלשהי או שיתוף פעולה שיש בה כדי להראות על חוזה פיקטיבי" (עמ' 29 ש' 18- 22).

 

 

36. לא ניתן לומר כי אין טעם בעמדה זו של ב"כ המבקשת. יחד עם זאת, בהינתן, בין השאר, אפשרותו של בעל דין להסתמך גם על ראיותיו של הצד שכנגד (ר' לעיל), יש לבחון את טענות בנק המזרחי לגופו של ענין ולראות שמא המארג הראייתי והתהיות שהועלו מטעמו מתגבשים לכדי מסקנה של חוזה למראית עין או, למצער, יוצרים קושי בקבלת עמדתה של המבקשת באופן פוזיטיבי ואינם מאפשרים בשלב זה מתן סעד אשר מבוקש על ידה (ע"א 7456/11 בר נוי נ' מלחי [פורסם בנבו] (11.4.13), בסע' 16).

 

37. סוגיה מרכזית אליה הפנה בנק המזרחי בטעוניו בשאלת כשרותה של העסקה נוגע לעניין תשלום התמורה. הבנק מדגיש כי התשלום הראשון בעסקה, על סך 1.075 מיליון ₪, מתייחס למעשה לפעולה כספית שבין חברת מעוף בניה לבין חברת פייננס (הפחתת חוב של חברת מעוף בניה אצל חברת פייננס) שהן שתי ישויות שאינן צד להסכם. זוהי אחת הסוגיות להן ביקש הבנק לייחס העדר מידע המוביל אותו למסקנת קיום פסול בעסקה.

 

38. איני רואה עם בנק המזרחי עין בעין בענין זה. בחינה של מכלול החומר מעלה כי הן בעסקת ההלוואה המקורית (אשר בעניינה בוצעה לאחר מכן הפחתת חוב באמצעות חלק מתמורת המכר) והן בעסקת המכר, הקשרים למעשה היו בין מוכר הזכויות (מר מוטי ירוחם) לבין בעלה של המבקשת, מר בן יאיר.

 

המוכר ומר בן יאיר (באמצעות חברות מעוף בנייה ופייננס, בהתאמה) היו בקשר לאורך מספר שנים. לא נסתרה עדותו של מר בן יאיר כי מוטי ירוחם היה מבחינתו (של בן יאיר, באמצעות פייננס) "הרוח החיה" של מעוף בניה וכי המוכר הוא גם זה שפנה אליו בשנת 2013 לקבלת הלוואה וזו אכן ניתנה (מפייננס למעוף בניה) על יסוד הסכם הנושא תאריך 3.9.13 אשר המוכר (ואחרים) היו ערבים לו.

 

39. מר בן יאיר העיד בפירוט ובאופן ישיר לגבי ההתנהלות הכספית שבין החברות, לגבי השתלשלות הענינים, הפנייה להלוואה (ובשונה מעסקאות ניכיון שהיו בעבר, ההלוואה בשנת 2013 היתה "הלוואת סולו"; עמ' 14 ש' 21- 23) והדרך בה נקשרה העסקה. מאפייניה האמורים של עדות בן יאיר היו עקביים וחיזוק למהימנותה ניתן היה למצוא הן במסמכים השונים (כפי שגם יוזכר להלן) והן בכך שעל פי רוב העד מצא להשיב במישרין וללא 'התפתלויות' לשאלות אותן נשאל, גם כאשר אלה יכולות היו אולי להיות 'לא נוחות' לו או כאשר ניכר כי לא ברור לעֵד להיכן חותר החוקר בשאלה. כך למשל, כאשר העד נשאל על ידי החוקר בשלב מסוים האם יש לאשתו חוב לקבוצת הרכישה (עמ' 28 ש' 16- 19) הוא לא היסס להשיב בחיוב מבלי שהוא מנסה 'לנחש' את הכיוון אליו מוביל החוקר (שמא קיומו של חוב מסוג זה יפגע בעמדתו המשפטית בענין קיום זכויות בנכס או כל כיוון אחר). כל קושי שהיה בעדות היה מינורי ולא גרע מעמוד השדרה שלה. יצויין כי לא ניתן לייחס את אותם מאפיינים לעדותה של רעייתו (המבקשת), ועל כך – בהמשך.

 

40. ההלוואה ניתנה אפוא למעוף בנייה ע"י פייננס בספטמבר 2013. המוכר ערב להלוואה זו ואף נרשם משכון על זכויותיו בנכס נשוא התביעה הנוכחית להבטחת החזרת ההלוואה. בנק המזרחי מפנה להסכם ההלוואה (מספטמבר 2013) וטוען כי הסכם זה מעלה תהיות משום שמצויין בו שהלווה (מעוף בנייה) היא בעלת הזכויות בנכס, בעוד הזכויות היו של המוכר (מוטי ירוחם). ברם, טיעון זה מתעלם מכך שהסכם ההלוואה אומר בבירור, כי הנכס שישועבד רשום על שמו של מוטי ירוחם (סע' 1.ד. להסכם מיום 3.9.13). למעשה, הדרך בה הסכם ההלוואה נוהג במוטי ירוחם ובמעוף בנייה, מחזקת את עמדתו של מר בן יאיר בדבר מעמדו של המוכר במעוף בנייה, גם אם זה אינו רשום ברשם החברות כבעל מניות או מנהל שלה. ניתן גם לזכור בהקשר זה, כי העיקול שרשם בנק המזרחי עצמו על זכויות המוכר בנכס נבע בחלקו העיקרי מערבותו של המוכר לחובות חברת מעוף בנייה.

 

41. משניתנה ההלוואה למוכר באמצעות מעוף בנייה (בערבות המוכר) ומשמושכנו זכויות המוכר בנכס נשוא תובענה זו להבטחת החזרת אותה הלוואה, קיים הגיון בגרסת מר בן יאיר בענין הרקע לחתימת הסכם המכר של זכויות המוכר בדירה כדרך לפרעון ההלוואה. בהתאם גם מובן המנגנון שנקבע בסע' 7 להסכם המכר ולפיו התשלום הראשון בגין הזכויות הוא הפחתת חובה של מעוף בנייה כלפי פייננס. מר בן יאיר גם הבהיר כי בוצעה התחשבנות בינו (כבעלים של החברה) לבין חברת פייננס (והופחתה היתרה העומדת בספרי החברה לזכותו בשל הלוואות בעלים, לאור סכום התמורה בענין הסכם המכר).

 

42. ראינו כי לא יכול להיות חולק שהמוכר קשור אל מעוף בניה בעבותות והפחתת חיוביה מובילה להפחתת חיוביו הוא. זאת בין כאשר מדובר בחבויות למול חברת פייננס (בשים לב לכל הפחות למשכון שנרשם בשנת 2013 על זכויות המוכר בשל ההלוואה) ובין כאשר מדובר בחבויות למול גורמים אחרים לרבות בנק המזרחי עצמו אשר אוחז בפסק דין כנגד המוכר בעיקר בשל ערבותו לחברה, ואשר העיקול שבבסיס התובענה על זכויותיו של המוכר בנכס, נרשם לאור ערבות המוכר בהיקף של מיליונים לחברת מעוף בניה.

 

43. לא נעלם מעיני כי התשלום "בוצע" על ידי מר בן יאיר (באמצעות פייננס) ולא ע"י רעייתו אשר היא שחתומה על ההסכם, אך אין בכך כדי להעלות או להוריד, בוודאי כאשר מי שזכאי היה לקבל את התשלום (המוכר) יזם את הדבר, הסכים במפורש, בהסכם עצמו, לדרך התשלום האמורה ואין ולו טענה כי הוא מלין על כך. גם לא נסתרה עדותו של בן יאיר בענין שיתוף משק הבית המשפחתי ולגבי השיקולים לרשום משלב מסוים נכסים על שם רעייתו משיקולי המשפחה. ודוק: אין טענה, קל וחומר ראייה, כי מר בן יאיר (להבדיל מהמוכר) נמצא כיום בקשיים כלכליים. כמו כן ובכל מקרה – טענת בנק המזרחי לחוזה למראית עין קשורה אולי לטענות בענין הברחת נכסים אפשרית של המוכר (מוטי ירוחם) אך אינה רלוונטית לשאלה מדוע רישום הנכס הוא על שם פלוני ולא אלמוני בתוך משפחת בן יאיר, הרוכשת (כל זמן שאין הדבר מעיד על קשר למוטי ירוחם עצמו).

 

44. לאור האמור ונוכח מכלול החומר, אין בדרך התשלום שהוגדרה בהסכם כדי לשמש תימוכין לטענה כי מדובר בחוזה למראית עין.

 

 

 

45. בנק המזרחי העלה תהיות גם לגבי הראיות לעצם מתן ההלוואה בשנת 2013, אך לא מצאתי באלה ממש או שיש בהן כדי להטיל "צל כבד על העסקה כולה" (כטענת ב"כ הבנק, עמ' 34 ש' 21-22). לתצהירים צורפה רשימת פרטי ההמחאות (גם אם לא ההמחאות עצמן) ואף דפי פירוט רלוונטיים מחשבון הבנק של פייננס.

 

46. תוך כדי הדיון הפנה בנק המזרחי לכך שדף החשבון כולל את מספר החשבון ולא את שם בעל החשבון. הדבר עלה אך תוך כדי חקירה ולכן אין להעמיד לחובת המבקשת כי לא הציגה מסמכים נוספים לאשש את הקשר. מכל מקום ניתן היה לראות ממילא בכרטסת של פייננס קרייר אותה הכין מר בן יאיר (ואף היא צורפה לתצהירו), כי צוינו פרטי חשבון בנק הזהים לפרטים הנזכרים בדפי החשבון באופן התומך בכך שמדובר בחשבונה של פייננס קרייר. בהכנת אותה כרטסת לא היה בן יאיר ער לכך שמספר חודשים לאחר מכן הוא ישאֵל בחקירתו בענין שם בעל החשבון בדפי חשבון שצורפו, כך שהדבר מחזק את אמיתות נתון זה ואת הקשר שבין החשבון לבין פייננס קרייר. עוד ניתן לציין כי דפי החשבון צורפו כבר להמרצת הפתיחה (היינו, עמדו בפני בנק המזרחי לכל המאוחר בחודש נובמבר 2014). למרות זאת, הבנק לא פעל בדרך כלשהיא כדי להעלות או לעגן את ה'תזה' שמשתמעת מהשאלות בחקירה ולהראות כי מדובר בחשבון של גורם אחר. הבנק אף לא פנה בשאלה בענין זה קודם לדיון באופן שיאפשר המצאת השלמה במידת הצורך. חלף האמור, הסתפק הבנק בהעלאת "תהיות" כלליות בשלב הדיון.

 

47. משנדרשנו לפעולות אותן לא ביצע הבנק, נתייחס גם לעדויות שלא הובאו מטעמו. בנק המזרחי הלין בטעוניו על כך שהמבקשת לא הביאה לעדות את המוכר (מוטי ירוחם) (וגורמים נוספים) וסבר כי יש להעמיד את הדבר לחובתה. ברם, סוגיה כזו יכולה להוות מכשול בעניינו של הבנק עצמו. כבר נזכר לעיל כי נטל ההוכחה בדבר טענת חוזה למראית עין מוטל על מעלה הטענה (ומדובר בנטל משמעותי). הדבר משתלב גם עם הכלל הרחב יותר לפיו מוטלת על בעל דין חובה להוכיח טענה המקדמת את עניינו (ר' למשל רע"א 3542/10 מדינת ישראל – אגף מכס ומע"מ נ' זייתון תעשיות שמנים בע"מ [פורסם בנבו] (18.5.14); רע"א 3260/10 חתמי לוידס נ' סלוצקי [פורסם בנבו] (15.9.13) ע"א 9096/11 קרנית קרן לפיצוי נפגעי תאונות נ' ג'בארין [פורסם בנבו] (10.7.12); ע"א 4667/08 הר עוז נ' סערת תוכנה בע"מ [פורסם בנבו] (15.2.11); רע"א 8744/08 קרנית קרן לפיצוי נפגעי תאונות דרכים נ' ויצמן [פורסם בנבו] (21.11.10); ע"א 2032/06 האגי נ' עזבון המנוח סלמאן יוסף זיאן [פורסם בנבו] (1.2.09); ע"א 78/04 המגן חברה לביטוח נ' שלום גרשון הובלות בע"מ [פורסם בנבו] (5.10.06); ע"א 4612/95 מתתיהו נ' שטיל, פ"ד נא(4) 769, 780 (27.10.97); רע"א 1436/90 גיורא ארד חברה לניהול נ' מנהל מע"מ, פ"ד מו(5) 101, 105 (24.9.92)).

 

48. בנק המזרחי לא מצא לנכון לזמן לעדות או לנסות לזמן לעדות (ולו באמצעות בית המשפט) את המוכר, מר ירוחם, אשר לו הוא מייחס מעשים חמורים ושותפות בהסכם למראית עין (והבנק אף עותר כי בית המשפט יקבע קיומו של חוזה למראית עין בסוף הליך אשר צד להסכם, המוכר, אינו בעל דין בו ולא נכח בדיון). הוא לא מצא לנכון לזמן גם כל גורם אחר שיכול היה לסייע ולתמוך את טענותיו בענין חוזה למראית עין או להעביר את התהיות מהשלב הכוללני לשלב ראייתי (כמו למשל, את מי שמצוין בנסח רשם החברות כבעל המניות של מעוף בנייה, מוטי בן דוד, שהבנק אוחז בפסק דין גם כלפיו). הבנק אמנם יכול לנסות לתמוך טענות באמצעות ראיות של הצד שכנגד (לעיל) אך משלא מצא לפעול להבאת ראיות מטעמו ולא נעשה ולו נסיון לתת לדבר הסבר, קמה חזקה כי היה באותה עדות כדי לפעול לחובת בעל הדין שנמנע מהבאת הראייה (ר' למשל ע"א 8951/10 אורן יורם אריזות בע"מ נ' שקולניק ח.י בע"מ [פורסם בנבו] (2.11.14); ע"א 9555/10 הופמן נ' יפה [פורסם בנבו] (15.7.13); ע"א 8385/09 המועצה המקומית סאג'ור נ' סונול ישראל בע"מ [פורסם בנבו] (9.5.11); ע"א 143/08 קרצמן נ' שירותי בריאות כללית [פורסם בנבו] (26.5.10); ע"א 4226/05 בנק איגוד לישראל בע"מ נ' אטיאס סאטא [פורסם בנבו] (24.1.06); ע"א 293/90 גרינהולץ נ' מרמלשטיין [פורסם בנבו] (28.12.94); ע"א 2275/90 לימה חברה ישראלית לתעשיות כימיות נ' רוזנברג, פ"ד מז(2) 605 (20.5.93); ע"א 465/88 הבנק למימון ולסחר נ' מתיתיהו, פ"ד מה(4) 651 (12.9.91)).

 

49. כטיעון נוסף בשאלת כשרות ואמיתות ההתקשרות הצביע בנק המזרחי על כך שלא נרשמה לזכותה של המבקשת הערת אזהרה בסמוך לאחר חתימת ההסכם וזאת למרות שלכאורה שילמה המבקשת (בדרך כזו או אחרת, ובכל מקרה – לטענתה) למעלה ממחצית התמורה עם ההתקשרות.

 

50. אכן עולה תהייה מדוע לא נרשמה הערת אזהרה לזכותה של המבקשת. מר בן יאיר לא ידע להשיב בענין זה והפנה לעורכי דינו (ולזכותו יאמר כי לא ניסה 'לייצר' מענה מלאכותי) (עמ' 24 ש' 21- 26). אולם, היעדר רישומה של הערת אזהרה יכול לפעול גם לחיזוק טענות המבקשת. עת מדובר בהתקשרות שהיא למראית עין בלבד ונועדה להונות צדדים שלישיים, הדעת נותנת כי הצדדים לעסקה הלכאורית היו ממהרים לבצע רישומים בכל מקום אפשרי על מנת להקדים את הנושים. היעדר עיסוק בפעולות רישומיות מסוג זה יכול להצביע על כך שהצדדים פעלו בתום לב ולא סברו כי עליהם לפעול בדרכים שישריינו את הזכויות לפי ההסכם.

 

51. סוגייה נוספת אליה הפנה בנק המזרחי בטיעוניו נוגעת לסכום התמורה בעסקת המכר. מר בן יאיר בעדותו ציין כי התמורה של הדירה מבחינתו היא כ-2.5 מליון ₪. הבנק מפנה לכך שהתמורה מוגדרת בסע' 7 להסכם בסכום של 1,880,000 ₪ וכן הפנה לעמוד השלישי בטופס שהוגש לרשויות מיסוי מקרקעין שם נזכר סכום של 1,880,000₪ כסכום התמורה הכספית של ההסכם. הבנק טוען ל"א-סימטריה" בסכומים, אשר "מעוררת תהיות". לכאורה, אכן טענה השובה את העין. ברם, כבר בדיון עצמו הובהר כי אין בה ממש וכי עיון נוסף בהסכם המכר ובטפסים שהוגשו לרשויות המס, מבאר את הנתונים כהווייתם, כמפורט להלן.

 

52. "התמורה החוזית" בהסכם המכר אכן צוינה בסע' 7 כסך של 1,880,000 ₪. ברם, מדובר ברכישת זכויות בקבוצת רכישה. ההסכם עצמו מציין, במפורש ובברור (סע' 4.3), כי עלות הקמת הפרוייקט שעוד צפויה החל ממועד חתימת ההסכם – ואשר הרוכשת (המבקשת) התחייבה בהסכם המכר לשאת בה – מוערכת ב-663,255 ₪. מבחינת בן יאיר, מדובר אפוא בעסקה בה המשפחה עתידה לקבל נכס כנגד תשלום של 1,880,000 ₪ + 663,255 ₪, היינו (יחדיו): 2,543,255 ₪ (ויוזכר כי מר בן יאיר התייחס בעדותו לסכום של כ-2.5 מליון ₪).

 

זאת ועוד. בטופס שהוגש לרשויות המס, עמוד אחד לאחר העמוד אליו הפנה הבנק, מצויין מספר זה ממש, 2,543,255₪ (שהוא מספר שלא ניתן לטעות בדיוק שבו ברמה המספרית), כסכום השומה העצמית של הרוכש (המבקשת) לצורך מס רכישה. חד וחלק. בנוסף, מכתב מיום 30.4.14 של ב"כ קבוצת הרכישה אל רשויות מס שבח מקרקעין (חלק מנספח י' לתצהיר מר בן יאיר) מציין בברור את התחשיב האמור. מדובר במסמך שהוא "מזמן אמת", קודם לרישום העיקול של בנק המזרחי, והוצא מאת עורך דין שלא עלתה כל טענה בענין דופי בפועלו.

 

53. בנסיבות אלה אין לתמוה על כך שמר בן יאיר, אשר – כמבואר לעיל – לא ניסה לאורך חקירתו 'להתאים' את עדותו למסמכים, לא עורער בעמדתו בענין סכום העסקה עת נחקר, עמדה אשר יש לה סימוכין בכתב. בסוגיה זו יש למעשה אף כדי להגביר את המשקל הניתן לעדות. מנגד, יש להצטער על כך שהבנק מצא לנכון, למרות הראיות האמורות אשר תשומת לבו הוסבה אליהן תוך כדי הדיון, להעלות את הטענה בענין סכום התמורה גם בטיעוני הסיכום.

 

54. נעבור עתה לסוגייה מרכזית אשר בנק המזרחי, כצד המעלה טענה של הסכם פיקטיבי, אמור להדרש אליה בטעוניו – סוגיית נסיבות ההתקשרות.

 

וציין בית המשפט העליון:

 

"משנטענת טענה של חוזה למראית עין, מתבקש בדרך כלל לפרוש את הרקע ולהעריך את טיב המניעים שעמדו ביסוד ההתקשרות המדומה הנטענת, ולהצביע על הנסיבות שבעטיין ראוי לייחס לצדדים לעיסקה כוונה משותפת שאינה משתקפת בחזותה החיצונית של העיסקה. טענת חוזה למראית עין, הנטענת בעלמא, כשהיא מנותקת מקיומם של רקע ונסיבות העשויים להקרין ולהסביר את התכליות שלשם השגתן עוצב החוזה כמצג מדומה של רצון הצדדים, עלולה להיתקל בקשיי הוכחה וביסוס." (ענין חזן, בסע' 27).

 

 

 

55. ברם, סוגיה זו נותרה ללא מענה וללא תשתית ראייתית מצדו של הבנק ובכלל. בעוד ניתן להבין מדוע ירצה המוכר (מוטי ירוחם) "למלט" נכס מידי הבנק או נושים אחרים, אין ולו בדל ראייה לכך שמי ממשפחת בן יאיר ישתף פעולה עם המוכר בביצוע פעולה חמורה שכזו, לכך ששיתוף הפעולה אמור להוביל לתוצאה הרצויה למוכר ולמהותה של ההסכמה האמיתית הנטענת. לא בוסס קשר משפחתי, אישי או מיוחד אחר בין הצדדים. אין ראייה שמדובר במקורבים או כי ההכרות חורגת מהכרות רגילה ואף ידידותית, בת כארבע שנים, על יסוד ביצוע הנכיונות ומתן ההלוואות ע"י פייננס למוכר או מי מטעמו. לא הוצבע על השתתפות באירועים משפחתיים או כל קרבה מיוחדת.

 

56. הטיעון היחיד שעלה על ידי בנק המזרחי בהקשר זה הוא קיומה של סתירה בין אמירה של המבקשת בדיון מיום 1.2.15 (עת אמרה כי היא מכירה את מוטי ירוחם כמה שנים) לבין ההודעה מטעם המבקשת מיום 8.2.15 וכן עדותה בדיון מיום 23.2.15 ולפיהן פגשה את מוטי ירוחם לראשונה (ואף בפעם היחידה) במעמד חתימת ההסכם (סע' 5 למכתב 8.2.15; עמ' 8 ש' 27 – עמ' 9 ש' 3). בדיון מיום 23.2.15 הבהירה המבקשת מיוזמתה את הסתירה האמורה ובארה כי בדיון הראשון "ערבבה" בין מוטי ירוחם לבין מוטי (מרדכי) בן דוד: הדברים שנאמרו בדיון הראשון נגעו למוטי בן דוד, ואשר למוכר, מוטי ירוחם, היא לא פגשה בו מעולם פרט לפגישה במשרד עוה"ד לשם חתימה על הסכם המכר. מדובר בהסבר מתקבל על הדעת ובפרט נוכח העובדה ששם שני האנשים הוא 'מוטי' ושניהם קשורים לחברת מעוף בנייה וממילא הדדית (שני ה'מוטי' ערבים למעוף בנייה הן כלפי פייננס והן כלפי בנק המזרחי).

 

57. המסקנה האמורה תקפה גם כאשר ניתנת דעתי לכך שבאופן כללי, עדותה ותצהירה של המבקשת אינם בעלי משקל רב. מחקירתה עלה כי (לשיטתה של המבקשת עצמה) אין היא בקיאה בדברים שנכתבו בתצהיר עליו חתמה (ר' למשל עמ' 11 ש' 16- 25). באופן כללי דומה היה כי העדה מתרכזת בהעברת מסר מרכזי לפיו היא אינה יודעת ואינה מבינה דבר, כי לא קראה את ההסכם ורק חתמה על מה שבעלה אמר לה ("אני לא מבינה שום דבר לא בכספים, לא במחשבים, לא בכלום. אני מנהלת את הבית. כל מה שקשור בבית", "אני לא מעורבת, רק בעניינים של הבית" "אני חותמת. אני לא יודעת", "אני לא מבינה", "בעלי הכל היה מנהל", "לא לא יודעת כלום….הדירה שייכת לנו חוץ מזה אני לא מבינה", "אני לא שואלת כלום", וכד'). נחזה כי המבקשת מנסה להרחיק עצמה מהסוגיות על הפרק. דרך העדות לא תרמה למתן משקל לה כראייה בהליך. כמו כן, ניתן לציין כי המבקשת הדגישה שהיא רק מטפלת בעניינים של הבית ואינה מבינה דבר, ולאחר מכן, בעדותו של בעלה, התייחס זה למשכורת אותה מושכת רעייתו והתברר כי היא עובדת מספר שעות מדי יום בחברה של בנם (ו"עושה הפקדות לבנק") (עמ' 20 ש' 13- 19). אין זה מן הנמנע כי העדה יודעת ומבינה יותר מאשר אמרה בעדותה.

 

יחד עם זאת, בכל מקרה לא היתה רבותא בדברים שנאמרו ע"י המבקשת בעדותה (או בדברים שלא אמרה). בסוגיות שנזכרו לעיל אין סתירות מהותיות ורבות משקל ובעדותה של המבקשת לגבי אי בקיאות בעסקה אין כדי להוות בסיס למסקנה של "מלאכותיות העסקה" (כטענת הבנק, עמ' 34 ש' 15- 16). גם אם המבקשת מבינה יותר מאשר הצהירה, ברי כי הגורם שהיה מעורב, בקיא, פעיל ומבצע של הסוגיות הקשורות במחלוקות בין הצדדים (למעט עצם החתימה על מסמך ההסכם והטפסים הרלוונטיים) הוא בעלה של המבקשת, מר בן יאיר. גורם זה, מר בן יאיר, הוא אשר הציב תשתית ראייתית לתובענה מטעמה של המבקשת, אשר על מאפייניה ועל המשקל הממשי שניתן לתת לעדותו, עמדנו לעיל. כאשר הגורם הרלוונטי יותר התייצב, נחקר והעיד לגבי כל שאלה שהועלתה בענין העסקה, אין משמעות רבה לטענת בנק המזרחי בסיכומיו לפיה תמוה הוא שאדם מתקשר בהסכם לרכישת נכס כחלק מקבוצת רכישה ואינו מבין בכך דבר. טענה זו מתמקדת במבקשת ומתעלמת מעדותו של מר בן יאיר.

 

58. בכל הנוגע לתשתית הראייתית הקשורה לרקע לעסקת המכר ולמכלול הנסיבות, יש מקום להזכיר גם את המשכון שנרשם לטובת פייננס בקשר לעסקת ההלוואה מחודש ספטמבר 2013. לפי הסכם ההלוואה ולצורך הבטחת ההלוואה שנתנה פייננס למעוף בנייה, נרשם משכון על זכויותיו של המוכר (מוטי ירוחם) בנכס. הרישום בוצע עוד ביום 9.9.13. הסכם המכר (בו רכשה המבקשת את זכויות המוכר בנכס) נועד, כמבואר, לפרעון ההלוואה של מעוף בנייה לפייננס, היא ההלוואה בגינה נרשם המשכון. מר בן יאיר אישר כי לאחר חתימת הסכם המכר חובה של מעוף בנייה אופס בספרי החברה (עמ' 27 ש' 2- 3). למרות זאת, המשכון עודו רשום. ב"כ הבנק העלה תהיות בענין זה אך מר בן יאיר, שהפנה לעורכי דינו בסוגיות אלה, נתן בנוסף בחקירתו הנגדית מענה מסתבר לתהיה זו ולפיו המשכון עודו רשום לפי שהזכויות בנכס לא נרשמו על שם המבקשת (וכי עת יעברו הזכויות, יוסר המשכון). בהינתן ההליך הנוכחי, בו בנק המזרחי מנסה להשיג על תוקפו של הסכם המכר ולאיין את זכויותיה של המבקשת (ובהתאמה – של בן יאיר) לפי ההסכם, ניתן לראות טעם בעמדה לפיה המשכון לזכותה של פייננס נותר עד שיהא ברור כי ההלוואה מוחזרת.

 

59. סוגיית המשכון על זכויות המוכר מעלה גם תהיה מסוימת לגבי עמדתו של בנק המזרחי בהליך באופן כללי. כפי שציינה המבקשת – אם יעלה בידי הבנק לבסס קושי בענין תוקפו של הסכם המכר שנחתם בין המבקשת לבין המוכר (באופן שיביא לדחיית התובענה ולכך שהעיקול של הבנק ישאר בתוקף), צפוי הבנק לעמוד בפני מכשול קיומו של משכון, הקודם בזמן, על זכויותיו של המוכר בנכס (המשכון לטובת פייננס מספטמבר 2013). אם הסכם המכר לא יביא ל"פרי" של קבלת זכויות בנכס, חברת פייננס (היינו – מר בן יאיר) צפויה לעמוד על מימוש המשכון בשל אי פרעון ההלוואה. ההליך הנוכחי לא עסק בתוקפו של הסכם ההלוואה משנת 2013 או תוקפו של המשכון (הגם שנראה כי בנק המזרחי החל, בפרט בשלב הסיכומים, להעלות טענות גם בעניינים אלה, יתכן כי מתוך הכנה לבאות) וכל הטענות שעלו מטעם הבנק בענין זה ובשלב זה לא חרגו מתהיות כוללניות מהסוג הנזכר לעיל (וחלק מהן הובא לראשונה בשלב הסיכומים).

 

60. לאור האמור לעיל ולאחר שעיינתי במכלול הראיות והטעונים מאת הצדדים, אני מוצאת לדחות את עמדת בנק המזרחי לגבי היותו של הסכם המכר משום חוזה למראית עין ואיני רואה בסוגיה זו משום טעם להעדיף את עיקול הבנק על זכויותיה של המבקשת לפי הסכם המכר.

 

61. טענותיו של בנק המזרחי נותרו במדרג של "תהיות", הבעת ספקות וכיוצא באלה ביטויים כוללניים שאין בהם כדי לבסס מארג ראייתי ראוי לטענה מסוג זה ואף לא כדי לערער את התשתית הראייתית שהוצבה מטעם המבקשת. לא אותר "אקדח מעשן" שילמד על מלאכותיות של העסקה ואף לא כל ראייה או טענה המתקרבת לכך.

 

62. דומה כי הבנק עצמו היה ער לקושי האמור וכי לא בכדי, סיכומיו בתיק לא החלו בטענות בענין פיקטיביות העסקה (שהיא הטענה היחידה שעלתה בתשובתו להמרצת הפתיחה) אלא בטענה אחרת, שעלתה לראשונה כארבעה ימים קודם למועד ההוכחות, לגבי אי התקיימות תנאי מתלה. נעבור עתה לבחון סוגיה זו.

 

טענת בנק המזרחי בענין אי קיום התנאי המתלה לגבי אישור הבנק המלווה (בל"ל)

63. לאחר הדיון שהתקיים ביום 1.2.15 ובעקבות החלטה שניתנה בו, הועברו (ביום 8.2.15) מסמכים מטעם המבקשת אל בנק המזרחי. לפי ההחלטה, היה על הבנק לעיין במסמכים ובחומר ולהודיע עמדתו. במסגרת העמדה שהוגשה על ידו בעקבות האמור, העלה בנק המזרחי טענה ולפיה למד מהחומר שקיבל כי לא התקיים תנאי מתלה שנקבע בהסכם המכר. כלשונו של הבנק: "לא רק שעסקינן בעסקה למראית עין הרי שהסכם המכר מעולם לא השתכלל עת התנאי המתלה… לא התקיים" וכן – ההסכם "לא השתכלל והוא בטל מעיקרו" (ר' הודעה מיום 19.2.15). בנק המזרחי טוען כי לא יכול היה לדעת על הדבר קודם לצירוף המסמכים על ידי המבקשת, כי צירוף המסמכים היה הלכה למעשה תיקון של המרצת הפתיחה ו"הרחבת חזית" וכי בשל כך יש לאפשר לו להעלות עתה את הטענה לגבי אי קיום תנאי מתלה והשלכת הדבר. המבקשת התנגדה לעמדתו של הבנק והיא סוברת כי מדובר בהרחבת חזית פסולה.

 

64. המסמכים שהועברו מאת המבקשת, בעקבות החלטת בית המשפט, אינם מהווים שינוי של המרצת הפתיחה או שינוי חזית מטעמה של המבקשת. מדובר במסמכים שבנק המזרחי ביקש אותם והשאלות נועדו, להצהרת הבנק עצמו, אך להניח את דעתו "כי אכן מדובר בעסקת מכר כשרה וממשית" (סע' 27 לתשובתו להמרצת הפתיחה). בכתב טענותיו (סע' 46) הדגיש בנק המזרחי כי "אינו טוען כי זכויותיו מכח צו העיקול קודמות לאור התנאים המתלים הקבועים בהסכם אלא זכויותיו גוברות מעצם העובדה שמדובר בהסכם למראית עין בלבד".

 

 

65. לפי שהעברת המסמכים לא היוותה תיקון של המרצת הפתיחה ולא היה בה משום הרחבת חזית, אין העברה זו כשלעצמה מקנה זכות לתיקון התגובה ולהעלאת טענת הגנה חדשה. כמו כן, לא נמצא כי בחודשים הארוכים בהם התנהלו מגעים בין הצדדים העלה בנק המזרחי טענה בענין זה וגם בשל כך יש קושי בהעלאת הטיעון רק בשלב הנוכחי (חרף עמדתו לגבי מסמכים שהתקבלו).

 

66. מכל מקום ולמרות האמור, טענתו החדשה של הבנק תבחן לגופו של ענין. טענה זו של בנק המזרחי, יובהר, הינה כי לפי הסכם המכר היה על הבנק המלווה (בל"ל) לתת את אישורו לעסקה בתוך 45 יום, אך האישור לא ניתן בתוך התקופה האמורה או בכלל ומשכך, לפי הוראות ההסכם והדינים העוסקים בחוזה על תנאי מתלה, ההסכם "לא השתכלל והוא בטל מעיקרו", "בטל מעיקרו וכלל לא נולד" (רישא הודעת הבנק, עמ' 32 ש' 26).

 

67. המבקשת אינה חולקת על כך שאישורו של הבנק המלווה היה תנאי מתלה של הסכם המכר.

 

במסמכים שהוגשו ביום 8.2.15 מאת המבקשת נכלל אישור של בנק לאומי למשכנתאות, אליו מתייחסת המבקשת כאישור הבנק לצרכי ההסכם, וכך גם העיד מר בן יאיר בחקירתו הנגדית (עמ' 20 ש' 25-27). במסגרת ישיבת ההוכחות העלה הבנק, על דרך החקירה הנגדית ולאחר מכן במסגרת הסיכומים, טענה ולפיה אין על גבי המסמך פרטים של הנכס (כתובת, גוש וחלקה) שיכולים לקשר בינו לבין העסקה הרלוונטית. היבט זה הושלם במסמכים שהומצאו, בהיתר, לאחר הדיון, ובהם אישורו של עו"ד סבג, ב"כ קבוצת הרכישה ועורך הדין של הפרוייקט, כי המסמך שהומצא מאת המבקשת הינו מסמך שניתן לגבי רכישת הזכויות ע"י המבקשת מאת המוכר (מוטי ירוחם) לפי הסכם המכר וכניסתה בנעלי המוכר לקבוצת הרכישה. צורף גם כתב התחייבות של בל"ל לרישום משכנתא עבור המבקשת.

 

 

 

68. בתגובת בנק המזרחי לא היה כדי לסתור את הקישור שבוצע לעסקה הרלוונטית. חלף זאת, מצא הבנק להעלות תהיות חדשות לגבי המסמכים הנוספים שהוצגו ולטעון לפגמים אף בהם. לא מצאתי בתהיות אלה ממש. אני מוצאת כי התשתית הראייתית שהובאה לענין מתן אישורו של הבנק המלווה היתה מספקת (גם אם ניתן היה להביא תשתית נוספת או טובה יותר) וכי הורם הנטל להראות כי ניתן אישור הבנק המלווה ביום 1.6.14 או בסמוך לכך. תשתית זו נסמכה על שילוב של עדויות עם מסמכים והיתה קוהרנטית והגיונית, כפי שכבר בואר. יוער כי הדרך בה הועלו מטעם בנק המזרחי תהיות חדשות לבקרים, לא הביאה לרושם של סתירות בגרסת המבקשת או של "יציאת מרצע מהשק" (כפי שניסה הבנק לטעון) אלא לעתים לתחושה של חולשה וקושי בעמדתו של הבנק.

 

69. בנק המזרחי ממשיך וטוען כי גם בהנחה שניתן אישור הבנק המלווה, אישור זה ניתן בחלוף התקופה שנקבעה בהסכם להינתנו (45 יום) ולכן יש לראות את ההסכם כאילו "לא נולד".

 

70. לפי התשתית הראייתית שהוצבה בתיק, אין מי מהצדדים להסכם או מהצדדים הקשורים לתנאים המתלים (היינו – הרוכשת, המוכר, קבוצת הרכישה והבנק המלווה) אשר סבור או טוען כי התנאי המתלה לא התקיים רק משום שהתקיים כשבועיים וחצי ימים לאחר המועד שנקבע לכך בהסכם (ונראה כי התקופה אף כללה את חג הפסח). נכון הוא כי אין מסמך מסודר חתום המשנה את מספר הימים שנקבעו בהסכם לקיומו של התנאי, אך הראיות שהובאו בתיק מעלות כי הצדדים התנהלו ומתנהלים על יסוד הבנה של הסכם שריר ותקף. כדוגמא בלבד יצויין כי ב"כ קבוצת הרכישה פנה אפילו ביום 7.12.14 (עת ההליך הנוכחי תלוי ועומד) במכתב ולפיו, בין השאר, הדירה נמכרה למבקשת בהסכם המכר וכי עליה לשלם חובות בגין הדירה, לרבות לחברת הניהול (ר' מוצג מש/1). מאליו אתה אומר כי הצדדים האריכו את המועד בהתנהגותם (ובמידת הצורך גם שינו בהתנהגות, לצורך נקודתי זה בלבד, גם את הסעיף בהסכם המכר אשר חייב כי כל שינוי של ההסכם יהיה בכתב ובחתימת שני הצדדים, הוראה שבדינים מסוימים גם יש נטיה להתייחס אליה כהוכחתית, להבדיל ממהותית, ג' שלו, דיני חוזים – החלק הכללי, לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי (2005), עמ' 385- 386). איש מהצדדים להסכם, ואף לא הגורמים נשוא התנאי המתלה (קבוצת הרכישה או הבנק המלווה) אינו מעלה טענה בענין תוקפו של ההסכם (ועל כל פנים אין ראייה או אפילו טענה, כי עלתה טענה מסוג זה). הגורם היחיד המעלה טענה כזו הוא גורם שלישי, שיש לו אינטרס להניח ידו על הנכס, חרף ההסכם שנכרת קודם לכן. לא מצאתי כי בנסיבות הענין יש לאפשר לצד השלישי (בנק המזרחי) להעלות טענה כזו כנגד רצונם וכוונתם של הצדדים כפי שהובאה במועדים הרלוונטיים.

 

71. לאור האמור ונוכח מכלול החומר, לא מצאתי לקבל את טענת בנק המזרחי – הן ברמה הדיונית והן לגופו של ענין – בענין העדר תוקף להסכם המכר בשל אי קיום תנאי מתלה.

 

72. בשולי הדברים ובמאמר מוסגר, להלן הערה קצרה בענין הטענה לפיה במקרה בו תנאי מתלה אינו מתקיים, מתייחסים להסכם כאילו 'לא נולד': סעיף 29 לחוק החוזים חלק כללי קובע, בין השאר, כי "היה חוזה מותנה והתנאי לא נתקיים תוך התקופה שנקבעה לכך, ובאין תקופה כזאת – תוך זמן סביר מכריתת החוזה, הרי אם היה זה תנאי מתלה – מתבטל החוזה…". הבנק מפנה למינוחים בפסיקה כמו "מתבטל החוזה בדיעבד" (תוך איזכור ע"א 489/89 שרון נ' המנהל לענין חוק מס שבח מקרקעין, פ"ד מו(3) 366 (21.5.92))[1]. יובהר כי חרף שימוש במינוחים מסוג זה, גם במקרה בו לא התקיים תנאי מתלה וחל סע' 29 לחוק החוזים חלק כללי, אין מדובר בתוצאה חד ערכית של איון כל אשר ארע למן כריתת ההסכם, ואין משמעות הדבר "עקירת החוזה מהמציאות המשפטית שבין הצדדים" (ר' למשל ע"א 65/85 עיריית נתניה נ' נצ"ב נתניה בע"מ, פ"ד מ(3) 29 (15.6.86), בעמ' 65 ו-71).

 

סיכום והערה

73. לאור האמור ובכל הנוגע למחלוקת בין המבקשת לבין הבנק בשאלת העיקול נשוא התובענה מצאתי כי יש לקבל את התובענה במובן זה שיש להורות על מחיקת העיקול שנרשם לטובת בנק המזרחי ביום 29.4.14 במסגרת תא"ק 40320-04-14 [פורסם בנבו].

 

לא מצאתי לנכון ליתן סעדים כוללניים מהסוג שהתבקש בהמרצת הפתיחה, בעניין זכאות המבקשת להירשם כבעלת הזכויות או בעניין הצהרה עתידית על כל צווי עיקול באשר הם. הסוגיה היחידה שניתן ליתן בה סעד בין הצדדים בתיק זה ועל יסוד החומר שהוצג הינה, כמבואר, לגבי הסרתו או אי הסרתו של עיקול קונקרטי של בנק המזרחי.

 

74. לא מצאתי בטעונים האחרים אשר הובאו מטעם הצדדים כדי לשנות את תוצאות הדיון לגופו של ענין (רע"א 20/15 פרץ נ' ורטיס [פורסם בנבו] (18.1.15); רע"א 6509/14 זפט נ' יעקב [פורסם בנבו] (3.11.14)); רע"א 69/12 משה נ' גוהרי [פורסם בנבו] (21.3.12); רע"א 1146/11 צ'רלטון בע"מ נ' ההתאחדות לכדורגל בישראל [פורסם בנבו] (16.8.11); בע"מ 2468/11 פלוני נ' פלונית [פורסם בנבו] (26.5.11); רע"א 9294/09 חן נ' בנק הפועלים [פורסם בנבו] (25.3.10); ע"א 4861/05 שיכון עובדים נ' מנהל מיסוי מקרקעין [פורסם בנבו] (11.8.08); ע"א 84/80 קאסם נ' קאסם, פ"ד לז(3) 60 (1983)), ובכלל האמור טענות הבנק בענין ערבות המוכר לחברת מעוף בנייה; בענין העלאת סוגיית מחילת 75,000 ₪ כנגד 12 מ"ר במסגרת החקירה הנגדית; ועוד.

 

75. הבנק מחוייב בהוצאות המבקשת בסך 30,000 ₪.

 

 

5129371המזכירות תמציא פסק הדין לצדדים.

54678313

ניתן היום,  כ"א אדר תשע"ה, 12 מרץ 2015, בהעדר.

 

 

תמר אברהמי 54678313

נוסח מסמך זה כפוף לשינויי ניסוח ועריכה

 

 

 

[1] ההפנייה בוצעה ללא תאריך פסק הדין וכמו כן, למאגר ממוחשב בלבד ולא למקום הפרסום בפ"ד.