פרשנות הסכם ופיצויים מוסכמים בגין הפרת הסכם.

בתי המשפט

בית משפט השלום תל אביב-יפו		ת.א. 26973/05 ת.א. 26973.1/05
בפני:	כב' השופטת תמר אברהמי	תאריך:	25/01/2009

 

בעניין:	Balkan Management Group AD
	ע"י ב"כ עוה"ד אייל רייף וחדוה אסבג	תובעת/נתבעת שכנגד 1
	נ  ג  ד
	מרדכי זייפר
	ע"י ב"כ עוה"ד יורם זמיר ודקלה סירקיס	נתבע/תובע שכנגד
	נ  ג  ד
	קיריל קרסטב (Kiril Krastev)
	ע"י ב"כ עוה"ד אייל רייף וחדוה אסבג	נתבע שכנגד 2

 

לתשובה בטענות (2009-01-28): תא 26973/05 מרדכי זייפר נ' Balkan Management Group AD – ב"כ עו"ד אייל רייף, עו"ד חדוה אסבג עו"ד: אייל רייף, חדוה אסבג

לסיכומים בטענות (2009-01-28): תא 26973/05 Balkan Management Group AD – ב"כ עו"ד אייל רייף נ' מרדכי זייפר עו"ד: אייל רייף

לכתב תביעה בטענות (2009-01-28): תא 26973/05 Balkan Management Group AD – ב"כ עו"ד אייל רייף נ' מרדכי זייפר עו"ד: אייל רייף

 

פסק דין

 

1. לפני שתי תביעות כספיות המתייחסות להתנהלות עסקית בין הצדדים, בענין רכישת זכויות במקרקעין בעיר סופיה, בבולגריה.

 

כללי

2. התובעת היא חברה בולגרית.

 

3. הנתבע שכנגד 2 (להלן: "קיריל"), אזרח בולגריה, הוא הבעלים והמנהל של התובעת והוא שפעל מטעמה. לפי שאין טענות בענין היחס בין קיריל לבין החברה בבעלותו, ולמען הנוחות הדיונית, ההתייחסות להלן תהיה לעתים אל "קיריל" כאל הצד הרלוונטי להתקשרות הנטענת, הגם שהתובעת (החברה) היא הצד לה.

 

4. הנתבע (להלן: "זייפר"), אזרח ישראל, נמנה על קבוצת משקיעים אשר ניהלה מו"מ עם קיריל לגבי רכישת זכויות במקרקעין בשטח של 54,384 מ"ר, בעיר סופיה בבולגריה, אליהם מתייחסים מסמכי הצדדים בתביעות שלפני (להלן: "המקרקעין" או "המגרש").

 

5. ביום 4.10.04, נחתם על ידי קיריל וזייפר מסמך אשר צורף כנספח א' לתצהירי הצדדים (המסמך נושא בטעות את התאריך 4.11.04 אך אין מחלוקת כי נחתם ביום 4.10.04). הדעות חלוקות לגבי תוקפו ומשמעותו של מסמך זה, אשר עומד בבסיס התביעה העיקרית.

 

6. בשלב זה יצויין כי לפי המסמך מיום 4.10.04, הדין החל על המסמך הוא הדין הבולגרי ומחלוקות בענינו יופנו לבית משפט בבולגריה.

 

התובעת, שהיא כאמור חברה בולגרית, הגישה את התביעה בארץ. זייפר לא טען כנגד סמכותו הענינית של בית המשפט (אם כי העלה טעונים בענין סיבת הגשת התביעה בישראל), וכך התנהל הדיון בבית משפט זה, והגיע לפתחי עם קביעתו לשמיעת הוכחות בשנת 2008.

 

7. אף שהדיון התנהל בבית המשפט כאן, הצדדים העלו טענות בענין הדין הבולגרי, ולשם כך העידו מומחים מטעם שני הצדדים (עורכי דין מבולגריה). בכל סוגיה בה לא נטען או לא הוכח הדין הבולגרי, יוחל הדין המקומי על פי הצורך.

 

אבני דרך עובדתיות

8. הקשר בין זייפר לבין קיריל, נוצר לערך בחודש ספטמבר 2004, באמצעות איש העסקים אהרן מינגלגרין (להלן: "מינגלגרין").

 

מינגלגרין היה במו"מ עם קיריל לשם רכישת המקרקעין, זמן מה קודם לתקופה נשוא התביעות שלפני (בעקבות מידע שקיבל ממתווך ישראלי בשם דוד מילוא).

 

9. המו"מ הראשון שנוהל בין מינגלגרין לבין קיריל, לא עלה יפה. לאחר זמן, הציע המתווך (מילוא) למינגלגרין לשוב ולחדשו. בשלב זה החליט מינגלגרין לקדם את העסקה, וזאת באמצעות קבוצת משקיעים. זייפר (הנתבע), הוא אחד המשקיעים שצורפו לקבוצה, ואליו הגיע מינגלרין באמצעות מר אהרן גניש.

 

10. קבוצת המשקיעים היתה מורכבת משתי "תתי קבוצות". קבוצה אחת כללה, בין היתר, את מינגלגרין ואת מר חנוך ארצי. קבוצה שנייה כללה, בין השאר, את זייפר, את בנו של זייפר, ואת אהרן גניש.

 

11. בשלב זה בהשתלשלות הענינים העובדתית, נפגשו קיריל וזייפר בבולגריה. זייפר הגיע לבולגריה פעמיים לצורך המו"מ עם קיריל.

 

12. במהלך המגעים בין קיריל וזייפר התברר כי קיריל (התובעת) אינו הבעלים של המקרקעין. לשיטת קיריל (ולענין זה נשוב להלן), הוא בעל אופציה מאת הבעלים של המקרקעין.

 

13. במהלך הביקור השני של זייפר בבולגריה, ביום 4.10.04, נחתם על ידי קיריל וזייפר המסמך שהוא נשוא רבות מהמחלוקות. המסמך נושא את הכותרת: "Preliminary Sale and Purchase Agreement Under Art. 19 from Obligations and Contracts Act".

 

14. אקדים את המאוחר ואציין כבר כאן, כי בסופו של יום, גם לפי עדויות שהובאו מטעם זייפר, לא יכולה להיות מחלוקת אמיתית כי ברמה המשפטית יש תוקף מסוים למסמך שנחתם ביום 4.10.04, הגם שיש מחלוקת לגבי טיב והשלכות התוקף.

 

עוד אציין כבר כאן, מנגד, כי לפי הראיות שלפני גם אין ולא יכולה להיות מחלוקת שמסמך 4.10 כשלעצמו, אינו מספק לשם העברת זכויות במקרקעין בבולגריה על שמו של רוכש. לשם כך יש צורך בחתימת "Final Agreement" או במתן צו שיפוטי הקובע כי יש לראות בהסכם שנחתם, שהוא הסכם מוקדם (Preliminary Agreement), משום הסכם סופי (final).

 

15. מסמך 4.10.04, נספח א' לתצהירי קיריל וזייפר, העומד בבסיס המחלוקת בין הצדדים, יכונה להלן "הסכם 4.10" או "מסמך 4.10".

 

16. לאחר שנחתם הסכם 4.10, שב זייפר לישראל. ימים ספורים לאחר מכן, נסע בנו של זייפר, ברק זייפר (להלן: "ברק") לבולגריה.

 

17. ביום 20.10.04, קודם לשובו ארצה, חתם ברק על מסמך נוסף בענין המקרקעין. מסמך זה, שצורף כנספח ח' לתצהירו של ברק, אמור היה להחתם גם על ידי חנוך ארצי, אחד מהמשקיעים האחרים, אך לא נחתם על ידו לבסוף, ואין טענה של מי מהצדדים כי יש ליתן לו תוקף מחייב.

 

18. באותו יום עצמו (20.10.04), לאחר חתימת ברק על המסמך דלעיל וקודם לעזיבתו את בולגריה, נפגשו ברק, קיריל, וחלק מהמשקיעים הנוספים, עם אדריכל בולגרי בשם פופוב. על תוכנה של פגישה זו יש מחלוקת ממשית. מכל מקום, לשיטת זייפר, באותה פגישה עם פופוב, נחשפה בפני המשקיעים "שקריות מצגיו" של קיריל בקשר לעסקה, ובפרט לגבי אפשרויות הבניה במגרש.

 

19. לאחר שובו של ברק לישראל, התנהלו מגעים מסוימים בין קיריל למשקיעים שנותרו בבולגריה וכן נוהלה תכתובת בין קיריל לישראל (בעיקר למול ברק).

 

20. ביום 16.1.05 נשלח אל זייפר מכתב מאת בא כוחו של קיריל (נספח ב' לתצהיר קיריל), ובמסגרתו, בין השאר, ניתנה לזייפר "ארכה אחרונה" לקיום ההתחייבויות לפי הסכם 4.10, שאם לא כן, נכתב, ההסכם האמור "בטל ומבוטל" ותקום זכאות לפיצוי חוזי מוסכם של 250,000 יורו.

 

21. ביום 25.1.05 השיב זייפר במכתב (נספח ג' לתצהיר קיריל) אשר במסגרתו העלה טענות כנגד תוקפו של הסכם 4.10, טען כי קיריל הוא אשר לא עמד בהתחייבויותיו (באופן המפורט במכתב), כי העסקה לא הושלמה וכי אין לקיריל זכאות לתשלום כלשהוא.

 

22. ביום 4.5.05 הוגשה התביעה דנן.

 

התביעות והערות דיוניות

23. במסגרת התביעה טוען קיריל כי זייפר הפר את הסכם 4.10 וכי כתוצאה מהפרה זו וביטול ההסכם עקב ההפרה, קמה לתובעת לפי סעיף 6 להסכם 4.10, זכאות לקבל פיצוי מוסכם של 250,000 יורו, אותו נתבע זייפר לשלם (סך שקלי של 1,450,000 ₪).

 

24. במסגרת כתב הגנה ותביעה שכנגד דוחה זייפר את טענותיו של קיריל וטוען, בין השאר, כי בין הצדדים התנהל משא ומתן אשר לא התגבש לכדי חוזה תקף (בעיקר עקב מצגי שוא של קיריל), ולמצער, ככל שהתגבש חוזה תקף, הופר זה על ידי קיריל מייד לאחר חתימתו ובוטל. מוסיף זייפר וטוען כי קיריל נהג בחוסר תום לב בוטה במשא ומתן אשר גרר את הנתבע לניהול מו"מ מיותר, ועל קיריל לשאת בהוצאות בענין זה (טיסה ושהיה בבולגריה, אובדן זמן, ובעיקר – עוגמת נפש בסך 100,000 ₪). התביעה שכנגד הועמדה על סך של 203,153 ₪.

 

25. העדים שנחקרו בתיק זה, הם אלה:

מטעם התובעת וקיריל – קיריל עצמו ומומחה לדין הבולגרי (עו"ד מר דלצ'ב).

מטעם זייפר – זייפר עצמו, ברק (בנו), מינגלגרין, ומומחית לדין הבולגרי (עו"ד גב' וורדבה).

 

26. ההפניות שלהלן הן הפניות לעמודי פרוטוקול ישיבות ההוכחות (המתומלל) שהתקיימו ביום 30.6.08 וביום 1.7.08, אלא אם כן נאמר או משתמע אחרת.

 

מסמך 4.10

27. שאלה ראשונית הטעונה הכרעה היא שאלת תוקפו ומשמעותו של מסמך 4.10.

 

עמדנו על כך שזייפר טען בכתב ההגנה כי המו"מ בין הצדדים לא התגבש לכדי הסכם. באופן מפורט יותר טען זייפר כי קיריל דרש שיחתם מסמך ראשוני כלשהוא אשר יהווה הצהרת כוונות בדבר נכונות הצדדים לבצע מו"מ לקראת ביצוע העסקה. לשיטת זייפר, קיריל נימק את דרישתו זו בצורך להציג בפני הבנק שלו ראייה לכך שהמגרש אכן עומד להמכר ותוך הבנה שאינה משתמעת לשתי פנים "כי אין מדובר בהסכם תקף ומחייב" וכי לאחר חתימתו ימשיכו הצדדים בניהולו של מו"מ ובבדיקות לגבי הזכויות במגרש. לשיטתו של זייפר, הצגת הסכם 4.10 כחוזה תקף ומחייב היא מעשה "שקרי וזדוני".

 

28. בתצהירו טען זייפר כי קודם לחתימה על המסמך, לא הוסברו לו הוראות הדין הבולגרי לגבי המשמעות המשפטית של החתימה וכי גם כיום, שעה שהוא מבין את המשמעות המשפטית בבולגריה של חתימה על "הסכם מקדמי", הוא משוכנע כי לא ניתן היה לחייבו לחתום על הסכם סופי.

 

29. לתמיכת טענותיו, הגיש זייפר חוות דעת של עורכי דין מבולגריה. אחת מעורכות חוות הדעת (עו"ד וורדבה), נחקרה עליה.

 

30. קודם שנדרש לסוגיות אחרות, ניתן לציין כי חוות הדעת שהוגשה מטעם זייפר אינה תומכת בטענתו היסודית כפי שהוצגה מלכתחילה.

 

31. בחוות הדעת ניתן הסבר בענין מהותו של Preliminary Agreement בדין הבולגרי, והנסיבות בהן, לשיטת הכותבים, יש שימוש בכלי זה (להבדיל מהסכם אחד וסופי).

 

גם לפי חוות דעת זו, אם צד להסכם מוקדם מסרב לחתום על הסכם סופי ללא סיבה טובה (“for no good cause"), הצד השני יכול לאכוף עליו לעשות כן (עמ' 8 פסקה לפני אחרונה של חווה"ד).

 

עוד נכתב בחוות הדעת האמורה, כי אם מסתבר לאחר חתימת ההסכם המוקדם ולפני חתימת ההסכם הסופי, שהצהרה שנעשתה על ידי צד להסכם אינה נכונה (false or inaccurate), הדבר יכול להחשב כסיבה טובה לצד האחר –

"to resign from the agreement and refuse to sign the final agreement…"

 

מסקנתה של חוות הדעת שהוגשה מטעם זייפר בהקשר זה היתה, כי לשיטת הכותבים, לזייפר היו כמה סיבות טובות וסבירות שלא לחתום על ההסכם הסופי. ובלשונם (עמ' 15 לחווה"ד) –

“Conclusion

Our opinion  is that under Bulgarian Law Seifer had several good and reasonable causes for refusing to sign a final agreement with Balkan…”

 

32. משמעותם של דברים אלה, והדבר נתמך גם בחוות דעתו של המומחה מטעם קיריל, כי הסכם מוקדם הוא – ברמה העקרונית – הסכם משפטי מחייב. הטענה כי אם ניתנו מצגי שוא יש הצדקה להתנער מההסכם ובפרט – להמנע מלבצע את השלב הבא (חתימת הסכם סופי) – אין בה כדי לגרוע מהנחת המוצא של הסכם תקף.

 

חוות הדעת אינה תומכת בטענה כי מדובר בהצהרת כוונות גרידא, מסמך בלתי מחייב או כי ברור מתוך המסמך שלא ניתן היה לחייב את זייפר בחתימה על הסכם סופי.

 

33. שאלה נפרדת (אשר תבחן בהמשך) היא, האם בנסיבות הענין אכן היו לזייפר טעמים טובים להמנע מחתימת הסכם סופי ואין לחייבו בדין בענין זה.

 

34. קודם להמשך הדיון, להלן מספר הערות נוספות בענין תוקפו של הסכם 4.10.

 

ברמה העובדתית יצויין כי הסכם 4.10 הוא מסמך ארוך למדי ומפורט. אין מדובר במסמך בן עמוד אחד הכולל הצהרת כוונות כללית או דברים דומים, ואשר במסגרתו (לשם הדוגמא) שולבה, על דרך העורמה, הוראה שלמעשה "מפילה" את הרוכש בפח. הסכם 4.10 נחזה כהסכם לרכישת זכויות במקרקעין לכל דבר וענין, ובכלל זה יש בו הצהרות צדדים, התייחסויות לתמורה של 2.5 מליון יורו ודרך תשלומה, הוראות בענין סעדים במקרה של הפרת הסכם, ועוד.

 

35. זייפר מצהיר כי לא קרא כלל את ההסכם קודם שחתם עליו. "תשמע, אני לא קראתי את זה" "אני אפילו לא קראתי את זה. זה לא ענין אותי. אתה לא מבין את זה?… אני מסביר לך את זה יפה. אני לא קראתי וזה לא עניין אותי גם" (עמ' 141 ש' 3-5; עמ' 154 ש' 1-2 ור' למשל גם עמ' 138 ש' 8). כל כך למה? בגלל שבינו לבין קיריל, כך נטען, היה הסכם שונה לחלוטין, וכל הסכם 4.10 לא היה אלא מסמך למראית עין. ההבנה האמיתית היתה בעל פה. עוד טען זייפר כי חתם על ההסכם כדי לעשות טובה לקיריל, אשר טען כי ההסכם "יציל את חייו", והוא זקוק לו "בשביל החמצן לאופציה שיש לו" ונפל בפח (עמ' 139 ש' 3-9; עמ' 140 ש' 19-23; ועוד).

 

36. הקשיים בעמדתו של זייפר אינם מעטים. ניתן להתחיל בהלכה הידועה ולפיה אדם מוחזק כמי שיודע תוכנו של הסכם עליו הוא חתם ומסכים לו (ר' למשל ע"א 64/467 שוויץ נ. סנדור, פ"ד יט(2) 113, 117 (1965); ע"א 779/87 בליט נ. בנק לאומי לישראל בע"מ, פ"ד מד(3) 304, 310 (1990); ע"א 1513/99 דטיאשוילי נ. בנק לאומי לישראל בע"מ, פד"י נד(3), 591, 594 (2000); ע"א 1548/96 בנק איגוד לישראל בע"מ נ. לופו, פ"ד נד(2) 559, 574 (2000); ע"א 6645/00 ערד נ. אבן, פ"ד נו(5) 365, 375 (2002); ע"א 9538/06 סגל נ' בנק ירושלים לפיתוח ומשכנתאות בע"מ(2008); ע"א 8533/06 גילמן נ' הפועלים אמריקאי ישראלי (2008)), וזאת, גם אם בחר לחתום על ההסכם בלי לקרוא אותו (ע"א 1548/96 הנ"ל וע"א 1319/06 שלק נ' טנא נגה (שווק) 1981 בע"מ (2007)). אין ראיה כי לפי הדין הבולגרי, שונים הם פני הדברים.

 

37. קיימות גם אינדיקציות שבהתנהגות אשר אינן מתיישבות עם טענה כי מסמך 4.10 לא היה אלא מסמך למראית עין שאין לתת לו תוקף.

 

כך למשל, הגם שנטען בכתב ההגנה כי הסכם 4.10 נחתם ללא שהתקיים כל משא ומתן בקשר לנוסחו, ברמה העובדתית התברר כי המסמך נחתם רק לאחר שעות ארוכות ("וזה לקח איזה 6-7 שעות. ואני ישבתי ועוד רגע התעלפתי שמה מרוב, השתגעתי שמה", עמ' 145 ש' 3-5). הוברר כי "הוקצה" לזייפר עו"ד ממשרד בא כוחו של קיריל (משרד בויאנוב) כדי לייצג את עניינו, אשר דן ארוכות עם עוה"ד שייצג את קיריל. גם אם טוען זייפר כי בפועל אין מדובר ביצוג משפטי של ממש, אלא ב"ילד צעיר מאד שייצג אותי כביכול" (עמ' 142 ש' 3, תוך שאישר כי הוא מאמין שה"ילד" הוא עו"ד, שם, ש' 4-5), עיון בהסכם מלמד כי נכללות בו גם הוראות שנחזות על פניהן לשרת את אינטרס הרוכש (זייפר) ואין סבירות כי שולבו ללא שהיה דין ודברים בענין זה קודם לכן (ומי הכניס תניות אלה? "העו"ד כנראה", עדות זייפר, עמ' 144 ש' 25 – עמ' 145 ש' 1). כאמור, גם זייפר עצמו טוען כי הדבר לקח שעות ו"היה שמה מו"מ…." (עמ' 154 ש' 4-6). אין גם חולק כי האדם ש"מונה", היה עורך דין, וכי משרד עורכי הדין המעורב הוא מהגדולים בבולגריה. עוד אין חולק כי זייפר חתם על יפוי כח לעו"ד ממשרד בויאנוב (נספח ב' לתצהיר זייפר) ושילם שכר טרחה (עמ' 191 ש' 4-11). כמו כן, אין טענה כי זייפר ביקש לבחון את המסמך עם גורם כלשהוא והדבר לא ניתן.

 

38. זייפר הוא האדם היחיד (פרט לקיריל) שהעיד עדות ישירה לגבי נסיבות חתימת ההסכם. העדים האחרים שהעידו מטעמו של זייפר, לא נכחו עובר לחתימה ואינם ערים לנסיבותיה, פרט למה שלמדו מפיו של זייפר. זייפר לא זימן ולא ביקש לזמן מי מעורכי הדין אשר נכחו במעמד החתימה (וממילא לא עלתה שאלה, שעלתה לכאורה בהקשר אחר, מבחינת נכונותו או יכולתו האתית של עורך דין זה או אחר, להעיד במשפט). הנטל בענין זה – עליו.

 

39. בנוסף, בתכתובת מיילים שבוצעה בין הצדדים או מי מטעמם לאחר החתימה, יש התייחסות מטעם זייפר אל מסמך 4.10 כהסכם מחייב, ולא כהצהרת כוונות כללית. ר' לענין זה למשל מייל מיום 11.10.04, במסגרתו מבקש זייפר מעוה"ד בויאנוב כי יועברו אליו פרטי חשבון הבנק אליו יש לבצע את התשלום הראשון, של 250,000 יורו, "לפי ההסכם" (“according to the agrrement”) (סיפא נספח ט/1 לתצהיר קיריל) (הגם שזייפר מוסיף כי "שחרור הכסף" מותנה בהוכחת הבעלות ואמיתות הסכם האופציה); ההסבר כי זייפר באותו זמן "מאד רצה" לכרות הסכם, אינו הסבר מספק ואינו מאיין את משמעות התכתובות (שזייפר מצהיר כי לא טרח לקרוא חלק ניכר מהן או את כולן, עמ' 170 ש' 25, עמ' 172 ש' 8, עמ' 173 ש' 25-26). כך גם הסברו של ברק – "איך אתה רושם שאתה רוצה להעביר כספים…. אם אתה אומר שזה בכלל היה איזשהוא נייר לא מחייב? ת. עדיין, היה רשום למעלה Preliminary Agreement והאנשים היו חתומים. מה זאת אומרת?……אני רוצה להעביר כסף כי אני רוצה את העסקה. העסקה טובה לי. אני רוצה להתקדם איתה" עמ' 198 ש' 13-21).

 

40. זייפר למעשה גם אישר לבסוף בעדותו כי מדובר בהסכם ולא במסמך למראית עין: "אז למעשה חתמתם הסכם שיחייב, בתנאי שהוא יעמוד בתנאים שהיו רשומים בהסכם; נכון או לא נכון? ת. אם והיה, כן. אני הייתי מת שהוא יעמוד בהסכם. ש. נכון, או לא נכון? ת. כן, כן…" (עמ' 163 ש' 13-19).

 

41. את האינדיקציות לתוקפו של ההסכם מצאתי משכנעות יותר מאלה שהובאו או הועלו בטעוני זייפר לכך שהצדדים לא הגיעו להסכם מחייב. בפרט נכונים הדברים לגבי נכונותו של קיריל בפועל לנהל מו"מ גם לאחר חתימת הצדדים ולהכין טיוטה חדשה בה יש שינויים של ממש, קל וחומר עצם העובדה שהמשקיעים עצמם מצאו לנכון לבצע בדיקות והערכות מחודשות לאחר חתימת ההסכם. בנסיבות הענין לא מצאתי בכך ביסוס לטענה שהסכם אשר נחזה כמחייב ואשר המומחים מטעם שני הצדדים קובעים כי הוא מחייב וראיות חיצוניות תומכות בכך, בכל זאת אינו מחייב. נכונותו של קיריל והתנהגותו מתיישבות גם עם התנהלות סבירה של צד לעסקה אשר מנסה לסייע לצד השני להגשימה לגופה ואינו מתעקש לעמוד על זכויותיו (הקיימות) כל זמן שנראה לו כי הדברים מתקדמים לכיוון החיובי. אני ערה גם לטעונים העובדתיים הנוספים שהובאו מטעם זייפר בענין זה (כמו לשון מכתבו של ב"כ קיריל מיום 14.10.04 נספח ו' לתצהיר ברק, התנהלותו של קיריל לאחר שזייפר ובנו ניתקו קשר, מסמך 23.10.04 (אליו נדרש גם במקום אחר), ובודאי שחרור הכספים ע"י הנאמן, שהיה מחוייב לכך לפי תנאי נאמנותו כלפי מנגלגרין שאף לא היה חתום על הסכם 4.10).

 

42. הטענה לפיה קיריל לא הראה בסיכומיו טעם לכך שזייפר ינסה להשתחרר מעסקה כה טובה (סע' 33 לסיכומי הנתבע), לאו טענה היא. לשיטת זייפר עצמו, הקרקע ככל הנראה נמכרה לאחר מכן על ידי התובעת ובמחיר גבוה יותר מאשר סוכם עם זייפר. מינגלגרין העיד כי מילוא (המתווך) אמר לו "חבל שלא קניתם והוא מכר לאפריקה ישראל בסכום גבוה" (עמ' 109 ש' 13-15). ללמדך כי לפי המידע שבידי הנתבע, העסקה אכן היתה טובה ולא היה טעם להשתחרר ממנה.

 

43. גם לשיטתו של זייפר – התנהלותו היתה כושלת ביותר. עמדתו הינה, כי הגיע למקום זר שאינו דובר את שפתו או מכיר את מנהגיו וחוקיו, כי אינו מכיר את קיריל אלא ימים ספורים, אך למרות זאת הוא נכון, נוכח פנייתו של קיריל ולצרכיו של קיריל בלבד, לחתום על הסכם ארוך ומפורט לגבי רכישת זכויות כנגד 2.5 מליון יורו ופיצוי מוסכם של 250,000 יורו, וכל זאת – בלי לקרוא את המסמך ולמראית עין בלבד (ובלי לבדוק את הזכויות או להעביר את הסוגיה לשותפיו). וכל זאת מדוע? כי "אני מאד רציתי את העסקה. מאד רציתי אותה" (עמ' 140 ש' 7-8; עמ' 146 ש' 21-עמ' 147 ש' 21).

 

44. הגרסה האמורה היא בעייתית ביותר, וכך גם העמדה בבסיס הגירסה. התנהלות זו, היא שהביאה לכך שהתביעה הובאה לפתחו של בית המשפט. שהרי, גם אם הצד השני (קיריל) היה או הינו, כטענת זייפר, נוכל שבנוכלים, לא היה עולה בידו להפיל את זייפר ברשתו, לו היה זה מתנהל בצורה שיש בה סבירות בסיסית ברמה עסקית. יש לזכור כי מדובר במי שהגיע לעשות עסקים, אדם שרואה עצמו כחלק מקבוצת משקיעים בעסקי נדל"ן בהיקף של מליוני יורו. אם מצא זייפר לנהל עסקים כאלה על ידי חתימה על מסמך כלפי אדם אותו אין הוא מכיר, בלי לקרוא את המסמך, בלי להעביר לשותפיו ובלי לבצע בדיקות, עליו להלין על עצמו ובל יתפלא שימצא עצמו מעורב בהליכים משפטיים.

 

45. טענה לפיה אומד דעתו של זייפר עצמו היה שמדובר במסמך בלתי מחייב, חסרת משקל של ממש. ראיות לא מעטות אינן תומכות בה ובכל מקרה, הדין בענין כריתת הסכם מתייחס ממילא לאומד הדעת כפי שהוא בא לידי ביטוי באופן אובייקטיבי ולא לנבכי לבו של צד להסכם (כשלא שוכנעתי כי הצד השני הסכים כי זהו הבסיס להתקשרות).

 

46. מן המקובץ עולה כי אין לשמוע כעת מאת זייפר טענה כי מדובר במסמך בלתי מחייב או הצהרת כוונות כללית, שאין לתת לה תוקף. גם לא הוכח כי מדובר בחוזה למראית עין בלבד.

 

47. מסקנה זו אינה מסיימת את הדיון, אלא למעשה מתחילה אותו. שכן נותרת בעינה השאלה, האם היה זייפר זכאי, למרות חתימתו על הסכם 4.10, שלא לחתום על הסכם סופי.

 

סבורני כי טוב היה עושה זייפר אם היה ממקד טעוניו בשאלה האמורה (ושאלות נוספות ונגזרות שבהמשך הדיון) ונמנע מהתנערות גורפת ממסמך שעליו הוא חתום ואשר מומחים מטעמו מציינים כי מדובר במסמך בעל תוקף משפטי. התמקדות מסוג זה היתה מקצרת ומייעלת את הדיון.

 

האם היה זייפר זכאי לא לחתום על הסכם סופי?

48. שתי סוגיות עומדות בבסיס טענתו של זייפר כי לא היה חייב לחתום על ההסכם הסופי. שתי סוגיות אלה עומדות במרכז חוות הדעת שהוגשה מטעמו והודגשו בעדותו ובטעוניו: שאלת הבעלות על המגרש ושאלת זכויות הבנייה על המגרש (למשל, עמ' 168 ש' 25-26). נעבור לבחינתן.

 

שאלת הבעלות

49. אין חולק כי במועד בו נחתם הסכם 4.10, ידע זייפר היטב כי קיריל (ע"י התובעת) אינו הבעלים של המגרש ואינו טוען כי הוא הבעלים של המגרש. הגם שלזייפר טרוניות בדבר שיטת ה"סלאמי" אשר לשיטתו קיריל התנהל בה, וגילה טפח אחר טפח מהקשיים בעיסקה, הובהר בעדויות כי במועד בו נחתם ההסכם, היה ברור וידוע כי קיריל אינו הבעלים, אלא רק טוען כי קיימת לו אופציה מאת הבעלים. זייפר, כזכור, אף טען כי קיריל רצה בחתימת הסכם 4.10 כדי לאפשר את הארכת האופציה. מינגלגרין העיד שהדבר הובהר לו חודשים לפני מעורבותו של זייפר בענין, וכי עירב עורכת דין מטעמו שבדקה את הדבר (עמ' 106 ש' 13-27).

 

ניתן להעיר בהערת אגב כי אותה "שיטת סלאמי", עליה הלין זייפר בעדותו, אמורה היתה להביא לכך שזייפר יחשוד מלכתחילה בכנותו ויושרו של קיריל, ובוודאי שאין היא מתיישבת עם טענתו של זייפר כי היה נכון, חרף התנהלות זו, לחתום על מסמך פיקטיבי שמבקש ממנו אדם שאינו מכיר, ואשר רק עתה מתברר כי הוא חושף קשיים בעיסקה באופן הדרגתי.

 

50. העדויות לפיהן זייפר ידע בעת חתימת ההסכם על כך שקיריל אינו הבעלים של המגרש מתיישבות עם לשונו ונוסחו של הסכם 4.10. ההסכם מציין במפורש ובברור בפתח הדברים כי קיריל אינו הבעלים של המגרש אלא רק צד להסכם שנחתם עם הבעלים של המגרש ואשר מקנה זכות לרכישתו.

 

51. בעצם העובדה שקיריל (התובעת) אינו הבעלים של המגרש, אין אפוא רבותא.

 

52. זייפר טוען כי רצה לראות את הסכם האופציה שהיה לקיריל עם הבעלים של המגרש, וקיריל מאן. קיריל מאשר כי מאן להראות את ההסכם עם הבעלים.

 

זייפר טוען כי ביקש מקיריל מספר פעמים לעיין בהסכם עם הבעלים, וסורב. ברק, בנו של זייפר, העיד כי הציע שימחקו מההסכם פרטים שקיריל לא רצה לחשוף, וגם אז קיריל סרב. קיריל העיד כי אינו זוכר שהתבקש להראות את המסמך, אך מאשר, כאמור, כי אם התבקש, היה ממאן להראותו (נוכח חשש כי "יעקף", העד הצהיר כי הוא נכון להראותו לבית המשפט).

 

53. ברמה הנקודתית, אני נכונה להעדיף את גרסת זייפר ובנו ולקבל כי ביקשו מקיריל לראות את ההסכם ונענו בשלילה. אלא שבכך אין תועלת רבה לביסוס עמדתו המשפטית של זייפר.

 

זייפר ידע היטב, גם במעמד חתימת ההסכם מיום 4.10, שקיריל מסרב לחשוף את ההסכם עם הבעלים. למרות זאת, נחתם ההסכם. אחד המקרים בהם נחתם הסכם מוקדם מהסוג שלפנינו הוא ככל הנראה כאשר המוכר עדיין אינו הבעלים של המקרקעין (ר' עמ' 5 ש' 2-12 והשווה גם עמ' 103-104).

 

54. ההסכם אינו כולל דרישה כלפי קיריל להציג מסמך נוסף לגבי הבעלים. זאת, בשונה מחובתו של קיריל לפי ההסכם, להציג מסמך בענין המגרש (ענין אליו נשוב בהמשך).

 

55. יתר על כן, שני המומחים, מטעם שני הצדדים, תמימי דעים כי את ההסכם הסופי (final agreement), שהוא שטר מכר (deed), יכול היה לחתום רק הבעלים של המגרש (ר' עדותו של מר דלצ'ב, עמ' 4 ש' 24-26, עמ' 5 ש' 12-14). משכך ברי כי ברמה המהותית, לא ניתן היה בכל מקרה להגיע לחתימת הסכם סופי בהעדר ראייה כי קיריל הפך להיות (באמצעות האופציה) לבעלים של המגרש או בדרך אחרת למול הבעלים.

 

56. העדר נכונותו של קיריל להראות את הסכם האופציה, שהיה ידוע מראש, אינו יכול להוות בסיס לזייפר לסרב לחתום על הסכם נוסף, שממילא ניתן היה לחתום אותו רק למול מי שיש ראייה על בעלותו במגרש. ככל שיש להתייחס אל חוות דעת בענינים אלה, איני מקבלת את חוות דעת המומחית מטעם זייפר כי הדבר מהווה נסיבה מוצדקת בענייננו להפר את הסכם 4.10 ולא להתקדם לחתימת הסכם סופי.

 

57. זייפר העלה טענות רבות שבאות להעלות ספק בזכויותיו הנטענות של קיריל במגרש, בעצם קיומו של הסכם אופציה, ולרמז על נוכלותו של קיריל.

 

באותה נשימה טוען זייפר כי למיטב ידיעתו, לאחר שנותק הקשר בין הצדדים, נכנסה התובעת, החברה של קיריל, למשא ומתן עם גורם אחר "ובסופו של יום מכרה לו את המגרש בתמורה גבוהה מזו שנדונה בינה לבין המשקיעים" (סע' 48 לתצהיר ברק). מינגלגרין כתב גם הוא את הדבר בתצהירו (סע' 33), ובחקירתו הוברר כי דוד מילוא (המתווך) אמר לו שהתובעת מכרה את המגרש לחברת אפריקה ישראל ובמחיר גבוה יותר (עמ' 108 ש' 3-27, עמ' 109 ש' 13-15). קיריל העיד כי מכר את האופציה שהיתה לו (עמ' 21 ש' 24 – עמ' 22 ש' 2).

 

58. המידע שיש בידי זייפר גם היום, אינו עומד אם כך בסתירה למצגיו והצהרותיו של קיריל בדבר קיום אופציה לרכישת הזכויות במגרש. נהפוך הוא. המידע מאשש את עמדתו של קיריל בענין זה.

 

59. יוזכר בהקשר זה, כי מינגלגרין ניהל עם קיריל מו"מ לגבי המגרש מספר שבועות קודם למו"מ שניהל זייפר עבור המשקיעים. מינגלגרין הפסיק את המו"מ וחידש אותו רק לאחר פנייה נוספת של המתווך (מילוא). נקל היה לבדוק עם מילוא מהו מקור המידע בדבר זכויותיו של קיריל במגרש או לבדוק עימו האם מדובר, במהלך העסקים בבולגריה אותה עת, בענין רגיל או בענין שיש בו כדי להעלות חשד. העדויות שבאו לפני בית המשפט מטעמו של זייפר, נתנו אינדיקציה לכך שדרך העסקים בבולגריה אותה עת לא היתה זהה לדרך הנקוטה בישראל. אלא שמילוא לא הובא לעדות.

 

60. זאת ועוד. אם אכן היה קושי בטענות קיריל לגבי הזכויות במגרש, ואם אכן היו מצגיו "false" בלשון המומחית מטעמו של זייפר, נקל היה להציג את הדבר בפני בית המשפט. כל שהיה על זייפר לעשות, הוא להציג רישומים ממשרדי רישום המקרקעין בבולגריה, בדבר המגרש וההסכמים הנוגעים לו.

 

61. זייפר לא הכחיש כי ניתן היה בנקל להראות שמצגיו של קיריל בענין המגרש לא היו נכונים. מינגלגרין, שותפו, אישר למעשה כי אין בעיה לבצע בדיקה ב"טאבו" הבולגרי, אבל גרס כי זה תפקידו של קיריל (עמ' 133 ש' 22 – עמ' 134 ש' 11). איני רואה עמם עין בעין בענין זה. זייפר הוא אשר טוען בהליך שלפני כי לא היה עליו לחתום על ההסכם הסופי, נוכח בעייתיות בעמדתו של קיריל לגבי הבעלות על המגרש. עמדתו של קיריל לגבי המידע שהוא נכון להעביר לגבי זכויותיו במגרש היתה ידועה מלכתחילה ועוד קודם להסכם. אין סתירה בין הכתוב בהסכם לבין המידע שלפנינו היום. הנטל להוכיח טענה מסוימת מוטל על הצד שהטענה מקדמת את עניינו (רע"א 1436/90 גיורא ארד חברה לניהול נ' מנהל מע"מ, פ"ד מו (5) 101, 105 (1992); ע"א 4612/95 מתתיהו נ' שטיל, פ"ד נא (4) 769, 780 (1997); ע"א 78/04 המגן חברה לביטוח נ' שלום גרשון הובלות בע"מ (2006), מאגר נבו; ת.א (חי') 808/03 טפחות בנק למשכנתאות נ' עו"ד אביבי גרי (2007), כב' השופט י. עמית; ת.א (חי') 710/03 שרפי נ' אבו מוך (2007), כב' השופט י. עמית).

 

62. סופה של נקודה זו – הגם שקיים סימן שאלה לגבי אי נכונותו של קיריל להראות את ההסכם עם הבעלים, והגם שניתן להבין במידה מסוימת לליבו של מי שרוצה לראות מסמך מסוג זה, לא מצאתי כי בנסיבות הענין היה בהתנהלותו של קיריל עובר לחתימת הסכם 4.10 ולאחר חתימתו, כדי להוות הצדקה להפרת ההסכם המוקדם על ידי זייפר. כל האמור היה ידוע וברור בעת החתימה על הסכם 4.10, כאשר הסכם 4.10 אינו מחייב מצג נוסף בענין הבעלות, כאשר המסמך הסופי ממילא יכול להחתם רק על ידי בעלים, כאשר הדרך פתוחה בפני זייפר לבדוק מיהו הבעלים, ועוד.

 

שטח וזכויות הבניה במגרש

63. העדים מטעמו של זייפר חזרו שוב ושוב לשאלת זכויות הבניה. גם לקיריל היה ברור ששאלת זכויות הבניה חשובה, והשאלה העומדת לפתחנו הינה, האם בענין זה הוצגו לזייפר מצגים לא נכונים והופרו התחייבויות באופן המצדיק את התנערותו ממחוייבויותיו לפי הסכם 4.10.

 

64. מן הראיות עולה בברור שבעת ההתקשרות בהסכם 4.10 היה ידוע ומוסכם על הצדדים שהמגרש הוא מקרקעין לא מוסדרים (Non Regulated Real Estate). כך העידו הצדדים וכך גם מצוין בפתח ההסכם באותיות גדולות ומודגשות. כן נזכרות בפתח ההסכם, תכניות המתאר החלות על המגרש.

 

65. זייפר אישר כי לפני החתימה הוסבר במפורש הסטטוס התכנוני של הקרקע, גם אם הדבר נעשה בשלבים (עמ' 175 ש' 1-15). מינגלגרין העיד כי ידע שהקרקע לא מוסדרת וכי מחיר הקרקע הושפע מכך שהיא טרם הוסדרה וטרם הופשרה לבניה (עמ' 113 ש' 8-16), וכי היה ידוע ש"כרגע באמת אי אפשר היה לבנות כלום" (עמ' 131 ש' 22-27). המומחית מטעם זייפר אישרה כי מדובר בסטטוס המצריך מעבר של שלבים רבים עד שניתן יהיה לבנות על הקרקע (עמ' 94 ש' 6-13).

 

66. זייפר מפנה לסעיף 5.5 להסכם 4.10 הקובע לטעמו את הצהרת ומחוייבות קיריל לאפשרות בנייה של 80,000 מ"ר על המקרקעין. זייפר טוען כי מצג זה התגלה כשקרי.

 

עוד מפנה זייפר אל סעיף 2.1 להסכם, הקובע כי על קיריל להמציא בתוך 10 ימים מסמך מסוים בענין המגרש, וטוען כי סעיף זה הופר.

 

67. קיריל מצידו טוען כי הומצא המסמך שנדרש לפי סעיף 2.1, ודוחה את הטענה בדבר שקריות המצג שבסעיף 5.5 להסכם. בנוסף מפנה קיריל, בין השאר, להוראת סעיף 5.6 להסכם בענין בדיקות שביצע הקונה עובר לחתימת ההסכם להנחת דעתו כי ניתן לבנות על המקרקעין בהיקף הרצוי לו.

 

 

סעיף 2.1 להסכם 4.10

68. סעיף 2.1 להסכם 4.10 קובע:

 

“Immediately after the conclusion of this Agreement and within the next 10 (ten) days, the Seller shall provide a layout sketch issued by the DAG (Directorate architecture and city planning) and certified by the Chief Architect of the Municipility, which layout sketch is an excerpt of the effective territorial plan of the city of Sofia, evidencing the zoning of the region and the possibilities for its construction. For the avoidance of any doubt, a project of this layout sketch (without the respective signature and certifications) is attched and represents Appendix no. 1 hereto. The issuance of this layout sketch is a precondition for the making of the first payment by the Buyer to the Seller.”

 

69. ביום 11.10.04 הועברו לזייפר מסמכים מה- Chief Architect (ר' נספח ט/1 לתצהיר קיריל). בעקבות העברת המסמכים, ברק פנה אל עוה"ד וביקש הסבר באנגלית, כמה מטרים ניתן לבנות על המגרש והאם מדובר בבנייה למגורים או למסחר, וכן אישור כי מדובר במסמך מקורי (מייל מיום 12.10.04, סיפא נספח ה' לתצהיר ברק). עוה"ד השיב כי מדובר במסמך מקורי, וכן התייחס ארוכות לשאלת השטח לבנייה (מייל מיום 13.10.04, נספח ה' לתצהיר ברק).

 

70. בכל הנוגע לשאלה האם המסמכים שהועברו תואמים את המחוייבות לפי סעיף 2.1 ככתבה וכלשונה (להבדיל מטענת זייפר לגבי קיום מחוייבות לודאות בזכויות בנייה בהיקף 80,000 מ"ר), אין בנמצא טענה בזמן אמת שלא כך הוא.

 

71. כמו כן, סעיף 2.1 מציין "למען הסר כל ספק" ("For the avoidance of any doubt"), כי המסמך שצפוי להתקבל הינו כדמות המסמך שצורף כנספח להסכם. היינו – המסמך שאמור היה להתקבל בתוך 10 ימים מחתימת ההסכם, ואשר היווה תנאי להעברת הסכום הראשון בסך 250,000 יורו, היה ברור וידוע מראש, על פרטיו.

 

72. זייפר ועדים מטעמו התבקשו להראות מהו ההבדל, ככל שיש, בין המסמך שהועבר אליהם לבין המסמך שצורף כנספח להסכם, על מנת להוכיח את הטענה כי הופרה ההתחייבות שנקבעה בהסכם זה (כאשר ברי כי העובדה שהנספח להסכם לא היה מסמך רשמי והמסמך שהועבר היה רשמי, אינו הבדל אלא ישום ההסכם).

 

73. למעשה, לא עלה בידם לעשות כן. זייפר העיד: "אני גם לא יודע מה הוא המציא ומה הוא לא המציא" (עמ' 169 ש' 15-16); "לא. אני לא יודע [אם יש הבדלים]" (עמ' 179 ש' 6-8). מינגלגרין כלל אינו יודע מהו האישור לפי סעיף 1.2 להסכם, לא זוכר כזה אישור ולא העלה טענה לגביו (עמ' 124 ש' 20 – עמ' 125 ש' 3).

 

74. לא מצאתי לתת משקל של ממש לטעונים בסע' 51 לסיכומי הנתבע (לפיהם יש הבדל בין המסמך שצורף להסכם לבין המסמך שהועבר בפועל, לאור העדר סקיצה רשמית המאושרת ע"י אדריכל העיר). גם לשיטת הנתבע, טעונים אלה הובאו "למעלה מן הדרוש". הטעונים האמורים אינם הסיבה שזייפר סבר שקיריל לא קיים התחייבויותיו לגבי זכויות הבנייה. זייפר ושאר המשקיעים לא ידעו כלל לציין הבדלים מסוג זה וגם לא קיבלו ייעוץ בזמן אמת לפיו המסמך אינו תואם לאמור בסעיף 2.1 (להבדיל מטענתם כי הוא אינו תואם למה שסברו כי עליהם לקבל ברמת וודאות אפשרויות הבניה). אף המומחית מטעם זייפר, אשר אל דבריה מפנים סיכומי זייפר, לא ידעה לציין הבדל כאשר נשאלה לראשונה והבהירה כי התייחסה בחוות דעתה לשאלה האם עולה מהמסמך כי ניתן לבנות 80,000 מ"ר ולא את התאמתו במהות לנספח להסכם (עמ' 91 ש' 8-19). זו היתה עמדתו של זייפר (כי המסמך אינו מאשר את זכויות הבנייה). ההנמקה שניתנה בתצהירו של זייפר להעדר התאמה של המסמך לנספח, מתייחסת להעדר ודאות לגבי זכויות (להבדיל מטעוני ה"סקיצה"). כך גם הסברו של ברק, בחקירתו, לגבי העדר התאמה נטען של המסמך שהומצא לתנאיו של ההסכם (עמ' 201 ש' 14-18). גם אם ניתן להעלות מהחקירות הנגדיות אינדיקציות לחוסר התאמה כזה או אחר (ואין קביעה כי כך הוא), לא שוכנעתי כי מדובר בהבדל של ממש ומכל מקום, מדובר בנסיון למציאת הסבר בדיעבד, שאינו קשור לתשתית העובדתית והמשפטית מזמן אמת.

 

75. הראיות בכללן אינן מלמדות על הפרת המחוייבות לפי סעיף 2.1 להסכם על ידי התובעת ואינן מגבות את הטענה המופיעה בענין זה בכתב ההגנה (סע' 36) ובתצהירו של זייפר (סע' 46-54). לטעמי, לא בכדי בשלב הסיכומים מטעם זייפר נטען כי השאלה האם המסמך שסופק עומד בדרישות סע' 2.1 או לא "היא שאלה חסרת חשיבות" (סע' 49 לסיכומי הנתבע).

 

אגב, עמדתו דלעיל של זייפר, לפיה שאלת התאמת המסמך למה שהתובעת התחייבה לו היא שאלה חסרת חשיבות, היא למעשה חזרה על מוטיב השזור לאורך עמדותיו (פרט להיותה הכרה במצבו הראייתי בענין זה). לפי מוטיב זה, אין זה משנה מה כתוב במסמך חוזי עליו הוא חתם, אלא מה שחשוב הוא, מה זייפר חשב שהוא מסכים לו או רוצה בו, אף שלא טרח לקרוא את ההסכם.

 

סעיף 5.5 להסכם 4.10

76. סעיף 5.5 להסכם 4.10 קובע כך:

 

“The Parties acknowledge that the Buyer intends to purchase the real estate described herein for the purpose of its permanent overbuilding with different types of buildings. To that respect the seller asserts that subject to the authorization of respective municipal authorities and provided that the owner of the Property shall follow and meet all the legislative requirements referring to the construction process including but not limited to preparing relevant detailed urbanization plans, receiving the respective permissions, co-ordinations, authorizations etc. as they are provided or might be provided into the legislation in force, the Property might be overbuilt with different types of buildings with totally up to 80,000 sq. m. (eighty thousand square meters).”

 

77. הסעיף כולל אפוא הצהרה של קיריל בענין האפשרות לבנות על מגרש סוגים שונים של בנינים בהיקף של עד 80,000 מ"ר, כאשר ההצהרה כפופה לכך שינתנו "אישורים של הרשויות המקומיות" ולכך שינקטו כל ההליכים הדרושים, לרבות הכנת תכניות מתאר מפורטות וקבלת אישורים והיתרים.

 

78. בשים לב לדרך בה מסוייגת ההצהרה, וכן לכך שהיה ידוע ומוסכם מראש שהמקרקעין בעת ההתקשרות הם מקרקעין לא מוסדרים, שיש צורך להעבירם הליכים תכנוניים שונים, אין מקום לקבל את הטענה שהצהרתו של קיריל היתה (והיתה צריכה להיות), חד משמעית ובלתי מותנית.

 

79. בהתאמה, אין רבותא בכך שעו"ד ניקולאיוב כתב לזייפר שלא ניתן כרגע לבנות על המגרש, שבנייה תתאפשר רק לאחר שמעמד המגרש ישונה מקרקע חקלאית ויהפוך לחלק מתכנית המתאר של העיר, דבר הכרוך בהליכים, ושהענין קשור גם לתכניות הבעלים לגבי הקרקע והדרך בה יפעלו לפיתוחה (סעיף 4 למייל מיום 13.10.04, נספח ה' לתצהיר ברק). עורך הדין גם כתב כי כל האמור הוסבר לזייפר בביקורו בבולגריה. אמירה זו מתיישבת עם לשונו של ההסכם עליו חתם זייפר.

 

80. מאותו טעם, עצם העובדה שעוה"ד כתב והבהיר כי המסמכים שהועברו ביום 11.10.04, אינם מראים כמה מטרים ניתן לבנות על המגרש ושבשלב זה לא ניתן לקבל מסמך רשמי הקובע מספר מדויק של מטרים רבועים (ואף רשות רשמית לא תתחייב לכך כעת), קודם להשלמת הליכי הסדרת הקרקע – אמירה שזייפר מדגיש אותה בכתבי טענותיו – אין בה למעשה כל חדש, ואין בה כשלעצמה משום הוכחה להפרות מצד התובעת וקיריל.

 

81. לא מצאתי כי זייפר או מי מטעמו השיב למייל של עוה"ד ואמר כי בכך הופרה התחייבות כלשהיא בהסכם. נהפוך הוא, התכתובת הבאה אותה יש למצוא, היא פנייה מטעם קיריל, באמצעות עוה"ד, אל זייפר, בה מובעת דאגה מכך שזייפר לא יקיים את ההסכם הגם שקיריל סבור כי עד אותה עת קיים את חלקו בקפדנות (מייל מיום 14.10.08, נספח ט/4 לתצהיר קיריל).

 

82. התכתובת אינה מלמדת מתוך עצמה על הפרת מצג או התחייבות כלשהיא מצידו של קיריל לגבי אפשרויות הבנייה על המגרש.

 

83. זייפר מבקש לקרוא את מכתבו מיום 13.10.04 של עורך הדין באופן שונה. לא מצאתי לקריאתו בסיס. זייפר לא מצא לנכון לזמן את עורך הדין אשר כתב את המכתב (עו"ד ניקולאי ניקולאיוב ממשרד בויאנוב), למתן עדות בתיק זה על מנת שנוכל לבחון עימו את הסוגיות לגופן.

 

יתר על כן, זייפר פעל בתוקף למניעת זימונו של עו"ד ניקולאיוב לעדות על ידי הצד השני. התובעת חפצה להביא את עו"ד ניקולאיוב, על חשבונה, למתן עדות, והוגשה לכך התנגדות של זייפר בעיקר בטענת קיום חסיון עו"ד לקוח. והנה, כשנשאל זייפר בענין זה בחקירתו הנגדית, השיב כי "ניקולאי ניקולאיוב הוא לא עו"ד שלי. מה יש לי להביא אותו להעיד? תגיד לי, מה זה, משפט רצח? אני יכול להוציא פה 100,000 אירו על הוצאות? מה, מה, מה אתם חושבים שפה?… מעולם לא ייצג אותי עו"ד ניקולאיוב" (עמ' 185 ש' 7-9, 27). תשובה זו סותרת את עמדתו בהליך ויש בה כדי לחדד את העובדה שזייפר למעשה גרם למניעת שמיעת עדות מרכזית בתיק, מטעמיו. הדבר בודאי אינו פועל לזכותו.

 

84. זייפר טוען, כטענה מרכזית ומודגשת, כי בפגישה שנערכה ביום 20.10.04 עם האדריכל פופוב, עלו ממצאי בדיקתו של האדריכל, אשר "חשפו בפנינו את שקריות מצגיו של קיריל ביחס לעסקה" (סע' 35 לתצהיר ברק).

 

מהם אותם ממצאים? 3 ממצאים מונה תצהירו של ברק (ובאופן תואם, תצהירו של מינגלגרין שהיה אף הוא בפגישה, זייפר עצמו לא נכח בפגישה).

 

85. הממצא הראשון הוא שהמגרש, אותה עת, אינו מיועד לבנייה.

 

כבר ראינו, פעם אחר פעם, כי אין בממצא זה כל חדש, כי כך בדיוק ידעו הצדדים בעת ההתקשרות והדבר בא לידי ביטוי בהסכם ואף במחיר. אין צורך להרחיב בסוגיה ויש להצטער על כך שהדברים מוצבים כממצא שיש בו כדי ללמד על "שקריות" מצגים.

 

86. הממצא הנטען השני הוא שלפי דעתו של האדריכל פופוב, כך נטען, "אין שום סיכוי לגרום לכך שזכויות הבנייה במגרש יוגדלו כדי 80,000 מ"ר ואף לא קרוב לכך" (סע' 35.2 לתצהיר ברק, וסע' 25.2 לתצהיר מינגלגרין).

 

זהו אכן ממצא משמעותי, ככל שהוא קיים. הגם שהצהרתו של קיריל בהסכם (סעיף 5.5) היתה מסוייגת, עדיין יש מקום ליצוק בה תוכן של ממש. מתן תוכן למצג מסוג זה יביא לכך שאם לפי עמדה מקצועית אחראית ומבוססת, מלכתחילה אין סיכוי ל-80,000 מ"ר "ואף לא קרוב לכך", כי אז ההצהרה אינה נכונה, על המשתמע מכך. ענין זה יבחן להלן.

 

87. הממצא הנטען השלישי הינו כי מדובר במגרש בעל בעיות גאולוגיות שונות אשר יצריכו סקר מקיף וביצוע פעולות הכשרת קרקע בעלויות ניכרות.

 

ממצא נטען זה יכול להיות בעל השלכות כספיות ניכרות. עם זאת, יש להראות הן את נכונותו והן את הטענה כי הממצא עומד בסתירה להתחייבויות ומצגים של התובעת.

 

88. קיריל מצידו, אשר נכח באותה ישיבה עם האדריכל, הצהיר וטען כי הטענות בענין הישיבה הן מסולפות ומגמתיות. לטענתו, בפגישה שנערכה עם האדריכל פופוב הסתבר כי האדריכל קיבל אישורים מהעיריה לגבי יעוד הבנייה במגרש אבל לא היה בידיו פירוט לגבי גודל השטחים ולכן לא יכול היה לאשר את גודל השטח המיועד לבנייה. מוסיף קיריל וטוען כי באותו מעמד הציג בפני האדריכל פופוב את אישור העיריה החתום ע"י מהנדס העיריה "והאדריכל פופוב אישר בפני הנוכחים כי זכויות הבניה הינם [כך במקור – ת.א.] כאמור במסמך העיריה וכי הנתונים במסמך העיריה תואמים המצג שעל פי ההסכם בענין פוטנציאל הבניה" (סע' 42 לתצהיר קיריל).

 

89. בחקירתו הנגדית, העיד מינגלגרין ובהדגשה כי פופוב אמר שתנאי השטח, נוכח זרימות מים בו, לא מאפשרים כרגע לבנות. הוא לא זכר מה השטח שפופוב העריך כי ניתן לבנות (אלא רק כי זה לא היה קרוב להערכת קיריל, "פחות מרבע") (עמ' 127 ש' 2-10, עמ' 132 ש' 1-2). קיריל, בחקירתו הנגדית, חזר על טענתו כי פופוב הסכים לעמדתו בענין המ"ר שניתן לבנות (עמ' 67 ש' 13-23). בחקירתו הכחיש קיריל קיומן של בעיות גאולוגיות בקרקע (וציין כי הוסבר הקשר בין עלויות הביסוס והבניה לבין טיב הקרקע, עמ' 69 ש' 2-13). קיריל גם העיד כי מסר למשקיעים דו"ח גיאולוגי לגבי הקרקע (שהוכן עת התובעת רכשה את האופציה בקרקע) (עמ' 68 ש' 19-25) (מינגלגרין, אשר עסק בענין הגיאולוגי והוא שיצר קשר עם פופוב, לא שלל האפשרות שקיריל מסר חוו"ד כזו, עמ' 124 ש' 2-6).

 

 

90. תצהיריהם ועדויותיהם של עדי הצדדים סותרים אפוא חזיתית ובמובהק.

 

ומה אומר האדריכל פופוב עצמו? זאת לא נדע, שכן האדריכל פופוב לא זומן לעדות. לפי שזייפר הוא אשר טוען כי המצג של קיריל היה שקרי וכי כך נחשף והוכח בפגישה עם האדריכל פופוב, הוא אשר נושא בנטל להוכיח טענה זו בכלל, ובענין תוכנה של הפגישה עם פופוב בפרט.

 

91. זייפר ועדים מטעמו נשאלו מדוע לא הובא פופוב לעדות, ולא ניתן על ידם הסבר של ממש (עדות מיגלגרין – "אין לי מושג", "מאיפה אני יודע למה פופוב לא פה?" עמ' 125 ש' 12-24; עדות זייפר – "אני לא יודע למה לא זימנתי אותו להעיד" עמ' 186 ש' 13-14). ככלל, בהעדר הסבר סביר, הימנעות מהבאת ראיה שיכולה היתה לתמוך בטענתו של בעל דין, מקימה חזקה שבעובדה שהיה באותה ראיה לפעול לחובת הנמנע (ע"א 465/88 הבנק למימון ולסחר נ' מתתיהו, פ"ד מה(4) 651, 658- 659 (1991); ע"א 2275/90 לימה חברה ישראלית לתעשיות כימיות נ' רוזנברג, פ"ד מז(2) 606, 614 (1993); ע"א 293/90 גרינהולץ נ. מרמלשטיין, מאגר נבו (1994); ע"א 4226/05 בנק אגוד לישראל בע"מ נ' אטיאס סאטא (2006)). ההסבר שניתן בהערת שוליים בסיכומי הנתבע (עמ' 9 ה"ש 2) אינו מספק.

 

92. גם אם לא נקים את החזקה הנ"ל ולא נאמר כי עדותו של פופוב היתה פועלת לחובתו של זייפר, הרי בהעדרה של עדות זו, אין ראייה חיצונית, של מי שאינו בעל דין ואינו שותף של בעל הדין, בדבר ארועי אותה פגישה.

 

93. תמיכה לטענת זייפר בענין תוכנה של הפגישה עם פופוב, רואה זייפר בדרישת המשקיעים מקיריל למחרת הפגישה, לשלב מנגנון של הפחתת התמורה. ברם, מדובר ראיה רחוקה ולא משמעותית ברמה המשפטית. יכול והפגישה חידדה אצל המשקיעים את הבנת המידע הקיים, אולם בין כך לבין הוכחת התוכן הנטען והמשמעותי מאד של הפגישה, הדרך רחוקה. בפרט נכונים הדברים כאשר למול האמור, עומדת העובדה כי דווקא לאחר הפגישה עם פופוב מצאו המשקיעים להפקיד בידי עוה"ד של קיריל, סך של 120,000 יורו, בעוד קודם לכן לא העבירו כסף (ההסברים שניתנו בענין זה בחקירות, לא היו מספקים, עדות מינגלגרין, עמ' 130 ש' 17-25, עדות ברק, עמ' 205 ש' 7-10). אם היה הבדל כה משמעותי בין המצגים עד אותה עת ובין הפגישה עם פופוב, אין זה מסתבר כי דווקא לאחר אותו שבר גדול, יסכימו המשקיעים להעביר כספים.

 

94. בשולי ענין זה יוער כי היה הבדל ממשי בין טעוני זייפר בכתב ההגנה בסוגית מועד העברת כספי המשקיעים, לבין טעוניו בשלב התצהירים. בכתב ההגנה נטען כי לאחר הפגישה עם פופוב דרשו המשקיעים ("בנסיבות אלה") להחזיר את הכסף שהופקד (סע' 31 לכתב ההגנה). בשלב התצהירים, השתנתה הגירסה והתברר כי רק לאחר הפגישה עם פופוב, העבירו המשקיעים כסף לעוה"ד של קיריל. ההבדל העובדתי מוליך למסקנה הופכית מזו אליה ביקש זייפר להוביל בכתב ההגנה ובכל מקרה מצביע הבדל זה, גם בדרך בה הוסבר ע"י זייפר בסיכומיו (סע' 27 ה"ש 1), לכל הפחות על כשלים בזכרונם של זייפר ובנו.

 

95. גם תוכנו של המסמך מיום 23.10.04 שנחתם על ידי קיריל אינו מוכיח את טענותיו של זייפר לגבי תכנה של הפגישה אצל פופוב ולגבי הבדל בין מצגים ותוכנו של ההסכם מיום 4.10 לבין המציאות כפי שנתגלתה. לטעמי, יש במכתב זה הליכה נוספת לקראת זייפר, כפי שניתן לראות במכלול התנהגותו של קיריל כלפי זייפר לאחר חתימת ההסכם. המסמך מיום 23.10.04 גם מתיישב עם העדויות הנוגעות לדאגה שהביעו המשקיעים מההוצאות הכספיות שעלולות להיות כרוכות בהכשרת הקרקע לבנייה.

 

96. גם אם התברר לזייפר וחבריו לאחר חתימת ההסכם, כי כדי לממש את הערכת הבניה לפי ההסכם, יש צורך בהשקעה כספית מבחינת ביסוס ויסודות, השקעה אשר לא נלקחה על ידם בחשבון קודם לכן, אין הדבר מאיין את מחוייבותו של זייפר לפי הסכם 4.10, כאשר לא הוכח שאפשרויות הבנייה הסבירות בקרקע אינן מגיעות כדי ההערכה שהציב קיריל, וכאשר לא שוכנעתי כי הוצג לזייפר שאין צורך בהשקעה נוספת או כי הקרקע מגלמת בעיות מורכבות במיוחד (ממילא היה ברור שמדובר בקרקע הדורשת הסדרה).

 

97. נזכור כי זייפר והמשקיעים מצאו לנכון לא לבצע כל בדיקה לגבי הקרקע קודם לחתימת ההסכם. את חישוביהם לגבי כדאיות העסקה ביצעו רק על יסוד מחיר המגרש למול מ"ר לבניה, ולא הטרידו עצמם בנתונים כמו עלויות בנייה, מיסוי, ושאר הוצאות (למשל, עדות זייפר, עמ' 155 ש' 3- 25, עמ' 156 ש' 3-7; עדות מינגלגרין לרבות לענין עלות הבניה אפסית, עמ' 111 ש' 26- עמ' 112 ש' 6, עמ' 112 ש' 26- עמ' 113 ש' 7) (ומנגד מצא זייפר לחתום על הסכם הכולל הצהרה מטעמו, בסעיף 5.6 להסכם, כי ביצע בדיקות עובר לחתימת ההסכם להנחת דעתו כי ניתן לבנות על המקרקעין בהיקף הרצוי לו).

 

98. כפי שראינו לעיל, אין לנו למעשה אלא עדויות סותרות של עדי הצדדים בענין דבריו של אדריכל פופוב בפגישה. בנסיבות אלו, אינני מוצאת לנכון לקבוע ממצאים עובדתיים בדבר תוכנה של הפגישה עם פופוב, דבר שאינו פועל לטובתו של זייפר.

 

99. לגופו של ענין (אפשרויות הבנייה על המגרש ומצבו הגאולוגי), זייפר לא הגיש חוות דעת של אדריכל, שמאי, או כל איש מקצוע אחר (ר' להלן בענין חוו"ד עוה"ד).

 

משכך ובהעדרו של האדריכל פופוב, אין לפנינו מומחה בתחום אשר ניתן לבדוק עימו את אפשרויות הבנייה על המגרש בעת הרלוונטית או בכלל, ולבחון את המצב הגאולוגי והשלכתו.

 

100. בתשובה לשאלון שהופנה אליו, הצהיר זייפר כי אפשרויות הבניה על המגרש בפועל הן של 24,000 מ"ר. זייפר התבקש להפנות לבסיס עליו השתית תשובה זו, אך לא יכול היה לעשות כן – "זה היה איזה נייר של איזה מהנדס או איזה רשות או איזה משרד מהעיריה או איזה משהו, אני כבר לא זוכר בדיוק" (עמ' 187 ש' 21-22).

 

101. כאשר נשאל ברק בענין זה, השיב כי אין כל הוכחה או מסמך (עמ' 205 ש' 13-17) ולענין בעיות גאולוגיות בקרקע העיד כי הראייה עליה הוא נסמך, הינה אמירתו של אדריכל פופוב (עמ' 205 ש' 20).

 

102. משנשאל מינגלגרין מדוע לא הובא כל מסמך להוכיח את הטענה כי קיריל הפר התחייבותו בענין אפשרות הבניה, ענה כי "לא ביקשו ממני להביא אישור" (עמ' 117 ש' 23-24) ולאחר מכן – "איך אני יודע? אולי היום מותר כבר לקבל את המטרז' הזה. איך אני יודע? עברו 4 שנים מאז" (עמ' 118 ש' 1-2). מעדותו של עד זה, אשר מאז רכש נסיון בבניה בבולגריה, גם הוברר כי יתכנו שינויים מהותיים בזכויות בנייה בבולגריה (עמ' 118).

 

103. בחוות הדעת המשפטית שהוגשה מטעמו של זייפר נטען בענין זכויות הבנייה, כי אלו אינן תואמות את ההצהרות בהסכם. דא עקא, כאשר נחקרה המומחית בענין זה, התברר כי אמנם משרדה נותן יעוץ ויצוג בעסקאות נדל"ן אולם היא עצמה אינה יכולה להסביר דבר בענין זכויות הבנייה. את כל שכתבה בחוות דעתה היא שאבה מיועץ עימו התייעצה, הגם שעובדת ההתייעצות עם גורם חיצוני לא נזכרה בחוות הדעת (עמ' 85-86). המומחית אמרה כי לשיטתה היא אינה צריכה לציין דבר מסוג זה בחוות הדעת. היא אף לא זכרה מהיכן קיבלה את המסמך נטול התאריך שצרפה לחוות דעתה בהקשר זה (עמ' 81 ש' 7-8) וציינה כי אין לו מעמד רשמי (עמ' 81 ש' 20-21). כמעט למותר לציין כי בנסיבות אלו, וכאשר לא ניתן לבחון עם איש המקצוע הרלוונטי עצמו את מהות הקביעות בענין אפשרויות הבנייה, אין מקום לקבל את המסקנה המובאת בחוות הדעת בכל הנוגע לסוגיה העובדתית של אי נכונות המצג בענין אפשרויות הבנייה.

 

104. אגב, לפי הפרוטוקולים המונחים לפני, הועלתה במהלך הדיון בתביעות דנן, מטעם קיריל, הצעה למנות מומחה שיקבע כמה מ"ר ניתן לבנות במקום, והצעה זו נדחתה על ידי זייפר (פרוטוקול ישיבת 27.12.05, בפני כב' השופטת מארק).

 

105. לשיטת זייפר עצמו לא ניתן לקבוע ממצאים מהמסמכים שנמצאים לפנינו, לגבי זכויות הבנייה. בסיכומיו טוען זייפר כי לפי העדויות והמסמכים השונים, כל אחד מאמין בהיקף זכויות אחר לגבי המגרש. זייפר טוען בהדגשה כי הוברר שלא ניתן לדעת ולקבוע במדויק מהו מספר המ"ר שניתן לבנות במגרש כל עוד לא התקיימו הליכים תכנוניים ולא ניתן אישור עיריה. לשיטת זייפר, די באמור כדי להצדיק את עמדתו בתביעות, שכן הוא "איננו מהמר" אלא "רצה לקנות קרקע עם קיבולת בניה מוגדרת וידועה".

 

106. טענתו זו של זייפר למעשה מבהירה כי לא הוכחו מצג שוא או הפרת הסכם. המצג וההתחייבות רשומים בהסכם ואין הם מתייחסים לקיבולת ברורה ומוגדרת אלא להערכה הכפופה לתכניות, אישורים ועוד. מהראיות (ואף מהדרך בה זייפר עצמו מציג את הראיות) עולה כי אין לפנינו הוכחה שההערכה שניתנה לא היתה נכונה או אף לא היתה סבירה (דבר שאולי היה בו די בנסיבות מסוימות כפי שבואר לעיל).

 

זייפר אולי "רצה לקנות קרקע עם קיבולת בניה מוגדרת וידועה" אבל לא כך עשה בפועל. לא לכך הסכים, הראיות לא מוכיחות כי כך יש לפרש את ההסכם בין הצדדים.

 

107. סיכומה של סוגיה זו – זייפר לא הרים את הנטל המוטל עליו להוכיח כי בנסיבות הענין הוא היה זכאי שלא לקיים את הסכם 4.10 ולא להתקדם לחתימת ההסכם הסופי.

 

 

האם התובעת זכאית לדרוש 250,000 יורו?

108. זייפר טען כי בכל מקרה קיריל (התובעת) אינו זכאי לתשלום הפיצוי המוסכם לפי סעיף 6 להסכם 4.10. לשיטת זייפר, קיריל כשל להצביע על תת הסעיף הרלוונטי לדרישתו במסגרת סעיף 6, ולא בכדי כשל לעשות כן. זייפר טוען כי אף אחת מהוראות סעיף 6 להסכם, אינה מקנה לקיריל זכות לפיצוי. זייפר מפנה בענין זה לחוות דעת המומחית מטעמו.

 

109. קיריל טען בסיכומיו כי טענה זו של זייפר לא עלתה בכתבי הטענות והינה משום הרחבת חזית. לשיטת קיריל, אין מדובר בטענה משפטית אלא בטענה עובדתית שעניינה אומד דעתם של הצדדים לסעיף 6.1 להסכם. כן טען קיריל כי טענה זו, שנכללה בחוות דעת המומחית מטעם זייפר, אינה יכולה להכלל בחוות הדעת משום שאין מדובר בהבאת דין זר לגבי פרשנות או נוהג לגבי תנאי לזכאות לפצוי מוסכם, אלא בפרשנות הנסמכת על לשון ההסכם, וענין מסוג זה נתון לשיקול דעתו של בית המשפט. לגופו של ענין טוען קיריל כי הפרשנות הנטענת לסעיף הפיצוי המוסכם אינה מתיישבת עם לשונו ועם תכלית ההסכם והגיון בכלל, וכי אפילו לפי פרשנות זייפר, קמה לתובעת הזכאות לקבלת הפיצוי.

 

110. עיינתי בעמדות הצדדים ופעם נוספת בחומר עצמו.

 

ברמה הדיונית – בכל הנוגע לשאלת העלאת טענות על ידי זייפר בכתב ההגנה כנגד זכאות לפיצוי החוזי המוסכם לפי סעיף 6 להסכם, זייפר מפנה לסעיף 38.4 לכתב ההגנה. בסעיף זה נטען כי אחד הטעמים בגינם יש לדחות את התביעה הוא כי "התובעת… גם לא נקטה באיזה מן הדרכים המתוארות בסעיף 6.1 להצהרת הכוונות [הסכם 4.10 –ת.א.]".

 

הטענה האמורה אכן אינה רק הכחשה כללית (אף אם ניתן היה להיות מפורש יותר), ומשכך, גם בהנתן המגמה השיפוטית של "שדרוג" כתבי הטענות, מעמדם ו"רצינותם" (רע"א 9288/07 גאזי נ' שפיגל (7.11.07)), די בה כדי להקים בסיס להעלאת טענות כנגד התקיימות רכיבי סעיף 6 להסכם 4.10, ככל שהוצבה לכך תשתית עובדתית. אין מקום לדחיית הטענה מטעמי הרחבת חזית, בפרט כאשר הסוגיה נזכרה שוב בשלב הגשת ראיות הצדדים ובחקירותיהם ואני מוצאת כי יש לדון בסוגיה לגופה.

 

111. במסגרת הדיון לגופו של ענין, יש לבחון את הוראות ההסכם הרלוונטיות ואת הפרשנות שיש ליתן להן.

 

112. סעיף 6 להסכם 4.10 מופיע תחת הכותרת "PENALTIES". ברישא הסעיף (שהוא למעשה סעיף 6.1; אין סעיף 6.2), נכתב:

 

“In the event of ungrounded refusal by any of the Perties to conclude a final agreement within the set term, the other Party shall be entitled to:…”

 

113. לאור המסקנות בדיון דלעיל, נמצאים אנו אכן במקרה של "ungrounded refusal”, ובמובן זה באים בגדרו של סעיף 6.

 

114. בשלב זה מתפצל הסעיף בין מקרה בו המוכר הוא שזכאי לסעד (נוכח סרוב הקונה) – ענין בו עוסק סעיף 6.1.1, לבין מקרה בו הקונה הוא שזכאי לסעד (נוכח סרוב המוכר) – ענין בו עוסק סעיף 6.1.2.

 

בעניננו, הרלוונטיות הינה לסעיף 6.1.1. וזו לשונו:

“6.1.1      If this will be the Seller:

• to refuse signing of a final agreement and in such a case the Seller shall be entitled to retain the first payment of the earnest to the amount of Euro 250,000 (two hundred and fifty thousand) and to insist the same to be released by the Bank or
• to lodge a claim for announcement of the Agreement as final, and in this case the Buyer that refused to sign the Agreement without any ground shall owe to the other Party the payment of all expenses incurred for the conclusion and performance of the Agreement and the final agreement, as well as a penalty to the amount of Euro 250,000 (two hundred and fifty thousand). In this case the Party that is not indefault shall be entitled also to an indemnity for the damages suffered due to the ungrounded refusal of the Party and exceeding the amount of the above penalty;”

 

115. עמדת הנתבע הינה כי סעיף קטן (a) עוסק במקרה בו כבר הופקד התשלום הראשון, דמי הרצינות, והקונה מסרב להתקדם (ואז המוכר רשאי לחלט את דמי הרצינות כפיצוי מוסכם), ואילו סעיף קטן (b) מקנה זכות לפיצוי מוסכם של 250,000 יורו בלי קשר לשאלה האם הופקדו דמי הרצינות, אולם לשם כך על המוכר להגיש תביעה לאכיפה.

 

במקרה שלפנינו, התשלום הראשון, ע"ס 250,000 יורו, לא הופקד על ידי הקונה. לשיטת הנתבע, בנסיבות אלו (ומשברי כי לא הוגשה תביעה לאכיפה), סעיף 6 אינו מקנה לתובעת זכות לפיצוי.

 

116. פרט ללשונו של ההסכם, מפנה הנתבע כאמור, לדרך בה העיד קיריל כאשר נשאל על איזה תת סעיף הוא מתבסס בדרישת הפיצוי המוסכם, ומפנה לחוות דעת המומחית מטעמו (של הנתבע) בענין זה.

 

117. לא מצאתי לתת משקל לעובדה שקיריל לא ידע לומר בחקירתו על איזה תת הוראה בסעיף 6 מתבססת התביעה. אין מדובר במשפטן וידיעתו כי התביעה מתבססת על סעיף 6 ועל הטענה כי ההסכם הופר ע"י זייפר, הינה הסוגיה המהותית ודי בה. עמדתו זו גם מבססת את אומד דעתו כי ההסכם, על סעיף 6 שבו, מקנה לו זכאות לפיצוי מוסכם. לא מצאתי בהעדר ידיעתו של קיריל את תת ההוראה הרלוונטית משום אישוש לטענה כי הוא יודע שההסכם אינו מבסס זכאות כגון דא.

 

118. באשר לחוות הדעת שהוגשה מטעם הנתבע, גם לזו אין משקל ממשי בסוגיה האמורה. כפי שציינו ב"כ התובעת, חוות הדעת בענין זה אינה מתייחסת אלא ללשונו של סעיף 6 להסכם 4.10 ומנתחת אותה ללא כל הקשר ספציפי לדין הבולגרי (הכללת המלים "under Bulgarian Law" בפסקאות הרלוונטיות, אינה מלמדת על הקשר ספציפי לדין המקומי). ניתוח לשון הסכם והגיונו הם מלאכתו של בית המשפט.

 

בשולי הדברים יצוייין כי גם בחלק מהנושאים האחרים אליהם התייחסה חוות הדעת מטעם הנתבע, לא היה מקום ליתן לה משקל של ממש, כפי שבואר באופן חלקי לעיל. ממילא, גם לו היה מקום לסבור כי יש משמעות לחוות הדעת בסוגיית הסעדים לפי סעיף 6, אין לחוות הדעת משקל רב לגופה.

 

119. שבים אנו אפוא להסכם עצמו.

 

על הדרך והשיקולים בפרשנות הסכם, נכתבו דברים לרב. הדין בענין זה נזכר על ידי למשל בת"א (ת"א) 20246/06 עו"ד תיק נ' מודול פלדה בע"מ (27.5.08), והדברים ידועים.

 

בתמצית, נפנה בענין זה להלכות אפרופים וארגון מגדלי הירקות (ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ, פ"ד מט(2) 265 (1995); דנ"א 2045/05 ארגון מגדלי ירקות אגודה חקלאית שיתופית בע"מ נ' מדינת ישראל (2006) ור' למשל – ע"א 9207/04 כמיסה נ' גרטלר (14.8.08)), ובצידן לעמדות הנותנות דגש מוגבר ללשון ההסכם או מתייחסות לחוסר ודאות העלול להגרם ביישומה של הלכת אפרופים (בענין זה ר' בפרט פסקי דינו של כב' השופט דנציגר: ע"א 5856/06 לוי נ' נורקייט בע"מ (28.1.08); ע"א 5925/06 בלום נ' אנגלו סכסון-סוכנות לנכסים (ישראל 1992) בע"מ (13.2.08); ע"א 8589/06 שפיגל נ' איינס (14.5.08); הערתו בע"א 8239/06 אברון נ' פלדה (21.12.08)).

 

120. במקרה שלפני לא אוכל לומר כי לשון ההסכם כפי שקורא אותה הנתבע היא "ברורה וחד משמעית", כלשון כב' השופט דנציגר.

 

121. סעיף קטן (a) הוא הסעיף הרלוונטי יותר מבין שתי תת ההוראות – אין ספק כי לא הוגשה תביעה לאכיפה, מקרה בו עוסק סעיף קטן (b) (וספק אם ניתן להגיש תביעה מעין זו על ידי מי שאינו הבעלים של המקרקעין ואינו יכול לחתום בעצמו על הסכם סופי, ר' עדותו של מר דלצ'ב עמ' 6 ש' 23 – עמ' 7 ש' 4). התובעת גם אינה טוענת כי היא זכאית לסעדים הכספיים הנוספים הנזכרים בסעיף קטן (b).

 

122. סעיף קטן (a) מתייחס למקרה בו המוכר אינו דורש אכיפה. ההוראה קובעת את יכולתו של המוכר במקרה כזה "לחלט" את הסכום, אשר השוואה לסעיף קטן (b) וכן וכן לסעיף 6.1.2, מעידה כי הוא סכום של פיצוי מוסכם. אין אמירה כי כאשר סרוב הקונה לחתום על ההסכם הסופי מגיע עוד קודם לתשלום זה, הקונה אינו זכאי לפיצוי. על פני הדברים, ההוראה עוסקת בדרך בה הפיצוי המוסכם יגיע לידי המוכר ללא יגיעה מצידו, כאשר עצם הזכאות לפיצוי, מובלעת בהוראה.

 

123. הלשון אינה ברורה. בנוסף, קריאתו של הנתבע את ההוראה אינה מתיישבת "עם ההיגיון המסחרי הפשוט" כלשונו של כב' השופט דנציגר (דבר שהיה מקל על קריאה דווקנית). קריאת הנתבע את ההסכם מביאה לכאורה לתוצאה לפיה, אם צד להסכם הפר אותו בין התשלום הראשון לשני, הצד השני זכאי לפיצוי המוסכם, אולם אם ההסכם הופר באופן בוטה אף יותר, בסמוך לאחר כריתתו, אין הצד השני זכאי לפיצוי המוסכם. יתר על כן, לפי קריאתו של הנתבע את הסעיף, אם המוכר הפר את ההסכם עוד קודם לביצוע התשלום הראשון על ידי הקונה, יהא הקונה זכאי לפיצוי המוסכם של 250,000 יורו (מכוחו של סעיף b6.1.2) אך הפרה מצד הקונה באותה נקודת זמן עצמה, לא תזכה את המוכר בפיצוי המוסכם. קריאה זו אינה מתיישבת עם ההגיון המסחרי הפשוט והנתבע אינו מצביע על הגיון מסחרי כזה (תוך רמיזה נוספת לגבי ספקות בענין זכויות התובעת במגרש).

 

יוער כי אינני מקבלת את הסתמכות הנתבע בהקשר זה על דברים מתוך עדותו של מומחה התובעת, מר דלצ'ב. חרף האמור בסיכומי הנתבע בענין זה (סע' 60), הדגש בעדותו של מר דלצ'ב היה, כי התקשרות בהסכם מקדים כאשר ה"מוכר" עדיין אינו הבעלים של המגרש, היא דבר רגיל בבולגריה ("it is quite usual someone to sign preliminary agreement without being an owner of the plot", עמ' 5 ש' 6-9).

 

124. בנסיבות הענין, גם לפי גישת כב' השופט דנציגר יש לבחון את כוונת הצדדים ואנו שבים למתווה הידוע בענין זה, כאשר תכלית סובייקטיבית תחילה ותכלית אובייקטיבית בעת הצורך (ע"א 8239/06 אברון נ' פלדה (21.12.08)).

 

125. כבר עמדנו לעיל על כך שזייפר מצהיר כי לא קרא כלל את ההסכם, ואין הוא ער לפרטיו. יחד עם זאת, זמן לא מבוטל לאחר החתימה (ולאחר ששב זייפר ארצה ונועץ במי שמצא לנכון), כאשר הועלתה כלפי זייפר הטענה שהפר את ההסכם ועליו לשלם את הפיצוי המוסכם בסך 250,000 יורו, השיב זייפר במכתב מסודר (מיום 25.1.06, נספח ג' לתצהיר קיריל), בו דחה את טענות התובעת. במסגרת מכתב זה (אשר יתכן כי נכתב גם בסיוע ברק, בנו, שהוא משפטן בהשכלתו גם אם לא בעיסוקו), העלה זייפר חלק ניכר מטענותיו כפי שהועלו בתיק שלפני – לרבות פקפוק בתוקפו של ההסכם וטענות בענין הבעלות על המגרש וזכויות הבנייה – טענות אשר בעטיין הוא סבור כי לא מגיע לתובעת/קיריל דבר. המכתב אינו מעלה כלל טענה לפיה ההסכם אינו מזכה את התובעת בפיצוי מוסכם במקרה כגון דא (להבדיל מטענה כללית לגבי תוקפו) או כי זכות לפיצוי כזה היתה קמה רק לאחר התשלום הראשון (בשלב זה כבר הבהיר ב"כ התובעת כי היא אינה הולכת לבחור באכיפה אלא בביטול ההסכם, ר' מכתבו נספח ב' לתצהיר קיריל, אשר מכתב זייפר הוא מענה לו). הגם שהמכתב נושא את הכותרת "מבלי לפגוע בזכויות" וגם מציין כי אין בו כדי למצות את טענותיו של זייפר (ואין לומר כי זייפר מוגבל מהעלאת טענות נוספות על אלה שהעלה במכתב), יש במכתב כדי לרמז על אומד דעת הצדדים (זייפר בפרט) לגבי הסדר הפיצוי המוסכם שביניהם ועל כך שביצוע התשלום הראשון אינו תנאי לקבלת הפיצוי המוסכם. אומד דעת מסוג זה ודאי מתיישב עם עמדתו של קיריל אשר סבר כי הוא זכאי לפיצוי המוסכם נוכח עצם ההפרה וסעיף 6, ולא ידע לפרט בענין.

 

126. יוער, כי המומחית מטעמו של זייפר, חרף האמור בחוות דעתה, אישרה למעשה כי "בהסכם המקדים הוגדרו פיצויים שיכולים לפצות את הצד שצודק בויכוח על הפרות שיש מהצד השני" (עמ' 87 ש' 25-27). עמדה זו מתיישבת יותר עם הגיון מסחרי וכן עם (למצער) המטרות, האינטרסים, והתכליות שחוזה מסוג זה נועדו להגשים. המומחה מטעם התובעת העיד כי לשיטתו, בית משפט בבולגריה היה מוצא את הסכם 4.10 מחייב ופוסק על פיו פיצויים (עמ' 10 ש' 8-18).

 

127. לאחר עיון ושקילת הטעונים, באתי לכלל מסקנה כי בנסיבות הענין, פרשנות נכונה של ההסכם (בין פרשנות של לשונו הנוכחית ובין השלמת "חסר" בהסכם, משנמצא כי אין לפנינו "הסדר שלילי"), מביאה להחלת חובת הפיצוי המוסכם גם במקרה דנן, בו נקבע העדר סיבות מוצדקות לסירוב הקונה לחתום על ההסכם הסופי (וחרף אי ביצוע התשלום הראשון על ידי הקונה).

 

התביעה שכנגד

128. בתביעה שכנגד לא מצאתי ממש. לא בכדי לטעמי הוקדשה לה רק פסקת הסיום בסיכומי זייפר. לא היה זה רק משום שהתשתית הראייתית של התביעה העיקרית משמשת גם לתביעה שכנגד. הראיות מלמדות כי כשל בסיסי בארועים שלפני, היה בהתנהלותו של זייפר, אשר פעל בשיטת ה"סמוך" ו"יהיה בסדר". גם חקירתו שיקפה את עמדתו לפיה הוא מביט על דברים באופן כללי בלבד ותמה שמעזים להטריד אותו עם מסמכים עליהם הוא חתום. לדוגמא בלבד – "….אתה מנסה להפיל אותי פה בשטויות, בדברים לא רציניים. אני אומר לך, אני שידרתי עם הבן-אדם הזה על גל שרציתי לעזור לו כי אני גם רציתי את העזרה. ואתה עכשיו מבקש להתפלסף ולהגיד לי סעיף כזה וסעיף כזה….זה הכל בולשיט! עזוב אותך מהשטויות." (עמ' 152 ש' 20-26).

 

אגב, גם שותפו של זייפר, מינגלגרין, שאישר כי הוא עד בעל אינטרס בתיק ולא "עד חיצוני" (עמ' 116 ש' 7-9), ניחן באותה השקפה כללית. מינגלגרין לא יכול היה לומר את הצורה החוזית של התקשרות נוספת בה היה מעורב בבולגריה, בהיקף של מליוני יורו, לא יכול היה לשלול קיומו של הסכם מוקדם גם שם (עמ' 101-103). כאשר נשאל לגבי פרטי העסקה, עיקר תשובתו היתה "מצאה חן בעיני העסקה, המספרים עשו שכל, קנינו" (עמ' 102, ש' 11-12). מינגלגרין העיד כי הוא סבור שקודם לפגישה עם פופוב, לא בוצעו בדיקות מטעם השותפים (עמ' 111 ש' 26 – עמ' 112 ש' 22). ואיך נקבע מחיר העסקה אם לא נעשו בדיקות? "זה מה שהוא ביקש" (עמ' 112 ש' 7-8). מינגלגרין העיד כי מבחינתו אין בעייתיות שזייפר לא התייעץ עם השותפים כי "בגדול" הם ידעו ש"כל העסקה היתה בנויה על זה שנקבל מטרים מסוימים בזמן מסוים" (עמ' 115 ש' 6-17). העד לא ידע על הכוונה לחתום על ההסכם ולא ראה אותו קודם לחתימה (עמ' 114 ש' 10-19). יתכן ולא קרא את ההסכם עד היום, אבל הוא "יודע את הבסיס של כל העיסקה שהיתה אמורה להיות" (עמ' 123 ש' 4-14).

 

הערות

129. שני הצדדים העלו טעונים בענין העובדה שהתביעה הוגשה בישראל חרף כך שלפי הסכם 4.10, הדין החל על המחלוקות הוא הדין הבולגרי, ובית המשפט המוסמך הוא בית המשפט בבולגריה.

 

זייפר טען כי התביעה הוגשה בישראל בשיטת "מצליח", מתוך הנחה כי בית משפט ישראלי אינו בקיא מספיק בדין הבולגרי, בעוד בבולגריה היו "זורקים אותו מכל המדרגות". קיריל טען כי הדבר נעשה לאחר התייעצות עם עורכי דינו, לאור נסיונו עם קבוצת המשקיעים של זייפר והחשש כי אלה לא יגיעו לדיון בבולגריה (וכי יארך זמן עד שבימ"ש בולגרי יהא נכון לתת פסק דין בהעדר צד, יהיה הליך אכיפת פסק דין זר ועוד) בעוד הוא עצמו היה נכון להגיע ככל שידרש לדיון בישראל. המומחה מטעם קיריל (מר דלצ'ב) ציין בעדותו כי אינו יודע מדוע התביעה הוגשה בישראל והעלה סברה כי מדובר בתביעה שאינה לאכיפה אלא לפיצויים (התביעה היא אכן לפיצויים). כן ציין מר דלצ'ב כי לטעמו, בית משפט בולגרי היה חושב שההסכם תקף ופוסק פיצויים לפיו (עמ' 9-10).

 

לא מצאתי כי יש בטיעונים שהובאו לפני מטעם מי מהצדדים בענין זה, כדי להשפיע על תוצאות הדיון לכאן או לכאן.

 

130. אני ערה לסימני שאלה וקשיים שנמצאו גם בעדותו וגרסתו של קיריל. כך למשל בכל הנוגע לשאלה מי מהצדדים העלה בפני משנהו צורך בקבלת אשראי מהבנק הבולגרי אליו הלכו או בשאלה האם זה סביר כי קיריל אינו זוכר (כפי שהשיב בחקירתו) שהתבקש להראות את הסכם האופציה, ועוד. נתתי דעתי לקשיים הנטענים ע"י ב"כ הנתבע ומצאתי כי גם כאשר יש במי מהם טעם, אין בהם, גם בהצטברותם, כדי לרפא או לאזן את הקשיים והכשלים הרבים בהתנהלות וטעוני הנתבע. במאזן העובדתי והמשפטי של התנהלות הצדדים כפי שהוכחה בתיק זה, שוכנעתי כי יש לקבוע שהנתבע לא היה זכאי שלא לקיים את הסכם 4.10 ולסרב להתקדם לפי הוראותיו עד לחתימת הסכם סופי (וכי התובעת זכאית לפיצוי לפי ההסכם).

 

131. לא מצאתי גם בטעונים אחרים אשר הובאו מטעם מי מהצדדים, כדי לשנות את תוצאות הדיון לגופו של ענין (ע"א 4861/05 שיכון עובדים נ' מנהל מיסוי מקרקעין (11.8.08); רע"א 10586/07 פלוני נ' פלוני(24.4.08); ע"א 916/05 כדר נ' פרופ' הרישנו (28.11.07); ע"א 84/80 קאסם נ' קאסם, פ"ד לז(3) 60 (1983)). בכלל זה טעונים בענין דרך התנסחותו של ברק במייל מיום 3.11.04 לבא כוחו של קיריל; נכונות ברק לחתום על המסמך מיום 20.10 על הדברים שהיו ולא היו כלולים בו; אי הבאת טיוטות של ההסכם על ידי קיריל, ועוד.

 

סיכום

132. לאור האמור, התביעה מתקבלת. הנתבע מחוייב כלפי התובעת בסך של 1,450,000 ₪ בצרוף הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד הגשת התביעה. כמו כן מחוייב הנתבע כלפי התובעת בהוצאות משפט וכן בשכ"ט עו"ד בסך 30,000 ₪ בצרוף מע"מ.

 

5129371

54678313התביעה שכנגד נדחית. אין צו נוסף להוצאות בענין זה.

 

 

5129371

54678313המזכירות תמציא פסק הדין לצדדים.

 

 

תמר אברהמי 54678313-26973/05

ניתן היום, כ"ט בטבת, תשס"ט (25 בינואר 2009), בהעדר.

תמר אברהמי, שופטת